Ипотечные кредиты предоставляются банками, у каждого банка своя ипотечная программа кредитования.

Для того чтобы оформить в банке ипотеку, необходимо сначала собрать все необходимые документы и пройти с ними ипотечную комиссию банка.

Затем осуществляются подбор квартиры для ипотеки, ее оценка и страхование.

На этом этапе могут понадобиться услуги агентства недвижимости или ипотечного брокера.

После подбора квартиры для ипотеки, наконец, заключается договор банковского ипотечного кредитования (ипотечный договор).

В банковском ипотечном договоре прописываются:

• периодичность погашения суммы ипотечного кредита и уплаты процентов по ипотечному кредиту банку,

• возможность досрочного погашения ипотеки,

• способ погашения ипотеки - наличным или безналичным способом будет осуществляться расчет по ипотеке.

Главное преимущество банковского ипотечного кредитования:

• в том, что долгожданная квартира сразу же после заключения ипотечного договора становится собственностью заемщика ипотечного кредита. Нет необходимости больше арендовать квартиру и накапливать сбережения на собственную квартиру в течение многих лет.

Можно после заключения ипотечного договора спокойно прописываться всем членам семьи и обустраиваться в приобретенной по ипотеке квартире.

Безопасность ипотечной сделки обеспечивается страхованием заемщиком утраты права собственности на ипотечную квартиру или потери им трудоспособности.

Также к преимуществу банковского ипотечного кредитования

• можно отнести предоставление имущественного налогового вычета, таким образом, немного снижается процентная ставка по ипотеке, и

• длительный срок ипотечного кредитования - чем больше срок ипотечного кредитования, тем менее обременительны ежемесячные взносы по ипотеке.

Помимо указанных достоинств, банковская ипотека имеет и существенные недостатки.

Во-первых, большая переплата за квартиру, приобретаемую по ипотеке.

Переплата может достигать 100% и более, так как, помимо ежемесячного погашения самого ипотечного кредита и оплаты процентов по нему, при ипотечном кредитовании

• приходится платить ежегодные взносы на обязательное страхование,

• плюс – дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг нотариуса и оценочных компаний,

• расходы банка по ведению ссудного счета.

Такие дополнительные расходы при банковском ипотечном кредитовании часто достигают 10% от первоначального взноса по ипотеке на приобретение квартиры.

Во-вторых, для получения банковского ипотечного кредита надо собрать большой список документов:

• справки, подтверждающие доход,
• наличие регистрации и гражданства РФ,
• стаж работы,
• кредитная история.

При выборе способа улучшения своих жилищных условий каждый сам решает, какая чаша весов перевешивает – преимущества или недостатки банковского ипотечного кредитования.

Ваше решение: банковское ипотечное кредитование.

Тогда переходим к практическим шагам по оформлению ипотеки в банке и здесь необходимо четко представлять последовательность действий.

Организация банковского ипотечного кредитования включает несколько этапов

Этап 1. Предварительное одобрение банком заемщика ипотечного кредита

Заемщик ипотечного кредита, обратившись в банк за ипотекой, должен получить:

• всю необходимую информацию о банке как кредиторе и условиях банковского ипотечного кредитования, а также

• о своих правах и обязанностях как заемщика ипотечного кредита.

Банк - кредитор, в свою очередь, оценивает:

• возможности потенциального заемщика по возвращению ипотечного кредита и

• с этой целью также получает непосредственно от заемщика ипотечного кредита и другими законными способами (например, обратившись в Национальное бюро кредитных историй) соответствующую информацию.

Этап 2. Андеррайтинг заемщика ипотечного кредита

Па этапе андеррайтинга банк - кредитор принимает решение о предоставлении  или об отказе в предоставлении ипотечного кредита.

Одновременно банком определяются условия банковского ипотечного кредитования:

• максимальный размер ипотечного кредита,

• срок, на который ипотечный кредит может быть предоставлен,

• значение процентной ставки по ипотеке и др.

Решение принимается на основе углубленного анализа документированной информации о потенциальном заемщике ипотечного кредита.

Примерный состав документов, необходимых для проведения банком андеррайтинга потенциального заемщика ипотечного кредита:

• копия паспорта (все страницы, включая пустые);

• копия трудовой книжки (все страницы), заверенная надлежащим образом, либо копии трудовых договоров (договоров-подрядов);

• справка о доходах по форме 2-НДФЛ, заверенная надлежащим образом, либо справка о доходах по форме банка или предприятия за последние 6-12 месяцев;

• копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН));

• копия свидетельства о государственном пенсионном страховании;

• документы, подтверждающие сведения о состоянии здоровья потенциального заемщика - справки из психоневрологического и наркологического диспансера по месту постоянного жительства;

• документы, характеризующие недвижимое и дорогостоящее имущество, находящееся в распоряжении потенциального заемщика ипотечного кредита;

• документы, характеризующие находящиеся в распоряжении потенциального заемщика ипотечного кредита дополнительные источники доходов;

• документы, характеризующие участие потенциального заемщика ипотечного кредита в юридическом лице, либо документы, характеризующие заемщика — предпринимателя без образования юридического лица;

• документы, подтверждающие исполнение потенциальным заемщиком ипотечного кредита обязательств по ранее предоставленным кредитам (в том числе не ипотечным);

• документы, подтверждающие расходы потенциального заемщика.

В необходимых случаях банком запрашиваются у заемщика ипотечного кредита разрешительные документы на совершение сделки (заключение ипотечного договора), например согласие супруга (супруги) потенциального заемщика ипотечного кредита.

Наибольшее значение для принятия банком положительного решения о предоставлении ипотечного кредита обычно имеют:

• законность, достаточность и стабильность дохода потенциального заемщика ипотечного кредита;

• наличие у потенциального заемщика ипотечного кредита собственных средств для внесения первоначального взноса по ипотеке;

• ликвидность предмета ипотеки, определяемая потребительской привлекательностью приобретаемого по ипотеке жилого помещения, его качественными характеристиками.

В случае принятия положительного решения банк формулирует основные условия ипотечного договора и знакомит с ними заемщика.

При согласии заемщика ипотечного кредита с предлагаемыми условиями ипотеки кредитор приступает к подбору подходящего жилого помещения.³

Этап З. Подбор жилого помещения (например, квартиры), соответствующей финансовым возможностям заемщика ипотечного кредита и требованиям кредитора.

Как было только что отмечено, заемщик ипотечного кредита вправе подобрать себе жилое помещение как до обращения в банк, так и после этого, т. е. действуя или самостоятельно, или при содействии банка.

Соответственно дальнейшее развитие ситуации может происходить по двум основным вариантам:

• продавец жилья и потенциальный заемщик ипотечного кредита заключают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, включающий, среди прочего, условие о преимущественном праве покупки данного жилья потенциальным заемщиком ипотечного кредита по согласованной сторонами цене и в обусловленный сторонами срок.   

  В этом случае банк оценивает жилое помещение с точки зрения обеспечения возвратности ипотечного кредита, после чего производит расчет размера ипотечного кредита исходя при этом из доходов заемщика, размера вносимого им стартового взноса, а также общей стоимости кредитуемого жилого помещения;

• потенциальный заемщик ипотечного кредита, исходя из максимально возможного размера ипотечного кредита, рассчитанного и сообщенного ему банком, подбирает подходящее по стоимости жилое помещение и заключает с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что банк будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего для обеспечения кредита.

Этап 4. Оценки жилого помещения банком как предмета жилищной ипотеки с целью определения его ликвидности (реальной рыночной стоимости)

После подбора жилого помещения для покупки по ипотеке оценщик осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком ипотечного кредита жилого помещения.⁴  Затем банк соотносит оценочную стоимость указанного жилого помещения с предполагаемым размером ипотечного кредита.

Если оценочная стоимость отвечает ожиданиям банка, то банк дает согласие на заключение с заемщиком договора купли-продажи (с одновременным заключением ипотечного договора).

В противном случае банк вправе порекомендовать заемщику продолжить поиск более подходящего по условиям предоставления ипотечного кредита жилого помещения.

Этап 5. Заключение договора купли-продажи жилого помещения и ипотечного договора.

В случае положительного решения банк заключает с заемщиком ипотечного кредита ипотечный договор, а заемщик ипотечного кредита вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, предназначенные для оплаты первоначального взноса по ипотеке.

При этом обеспечение ипотечного кредита может быть оформлено:

• договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки и государственной регистрацией возникающей в силу договора ипотеки;

• трехсторонним, так называемым смешанным, договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения.  При этом все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данного жилого помещения в пользу кредитора ипотечного кредита;

• договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств.⁵

В ипотечный договор помимо рассмотренных ранее условий обычно включаются положения, определяющие:

• порядок пользования заложенным по ипотеке жилым помещением;⁶

• требования по обеспечению сохранности предмета ипотеки;

• требования по страхованию предмета ипотеки;

• основания обращения взыскания на предмет ипотеки.

Таким образом, приобретаемое по ипотеке жилое помещение служит в качестве обеспечения ипотечного кредита. Однако нахождение в залоге не является препятствием для владения заемщиком ипотечного кредита жилым помещением, приобретенным на средства ипотечного кредита.

Более того, по согласованию с банком заемщик ипотечного кредита может на определенных ипотечным договором условиях пользоваться этим помещением в качестве жилья до полного погашения ипотечного кредита с временной регистрацией по данному адресу.

Со своей стороны банк вправе заручиться нотариально заверенным согласием заемщика ипотечного кредита и, если требуется, совершеннолетних членов его семьи на выселение из переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания за ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по погашению ипотечного кредита.

В период действия ипотечного договора находящееся в ипотеке жилое помещение по согласованию с банком может использоваться не только заемщиком ипотечного кредита и членами его семьи, но и, к примеру, нанимателями для проживания.

Переустройство находящегося в ипотеке жилого помещения до погашения ипотечного кредита не допускается!

Этап 6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения.

При проведении расчетов заемщик ипотечного кредита осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя для этого:

• собственные средства, предназначенные для внесения первоначального взноса по ипотеке;

• средства ипотечного кредита, предназначенные для внесения остальной части стоимости жилого помещения.

Как правило, полномочный представитель банка непосредственно участвует в процессе расчетов (перечисляя кредитуемые средства продавцу жилого помещения) и, кроме того, контролирует указанный процесс.

Этап 7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое по ипотеке жилое помещение.⁷

Особенности страхования при заключении ипотечного договора на предоставление ипотечного кредита рассматриваются в соответствующих материалах раздела.

Этап 8. Обслуживание банком ипотечного кредита в связи с поэтапным выполнением заемщиком принятых на себя обязательств по ипотеке.

Заемщик ипотечного кредита

• приступает к выполнению обязательств по погашению ипотечного кредита в соответствии со сроками, предусмотренными графиком взносов по ипотеке, обычно прилагаемым к ипотечному договору.⁷

Банк - кредитор, со своей стороны,

• производит обслуживание ипотечного кредита и в этой связи принимает взносы по ипотеке от заемщика ипотечного кредита,

• ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов по ипотеке, а также

• осуществляет иные необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по ипотечному договору ипотечный кредит считается погашенным, а ипотека прекращается.

О прекращении ипотеки в отношении жилого помещения делается соответствующая запись в государственном реестре прав на недвижимое имущество. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий ипотечного договора банк обращает взыскание на заложенное жилое помещение в судебном или внесудебном порядке.

Жилое помещение реализуется, а полученные средства идут на погашение

• долга по ипотеке банку - кредитору (основной суммы долга по ипотеке, процентов, штрафов, пеней и т. д.),

• осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки.⁸

¹ Обычно сумма ипотечного кредита составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилого помещения, и, следовательно, заемщик ипотечного кредита за счет собственных средств должен внести первоначальный взнос по оплате части жилья — как правило, в сумме 30-40% его стоимости.

² Например, имеющееся в распоряжении заемщика ипотечного кредита другое жилое помещение.

³ Если такое жилое помещение уже имеется на примете у заемщика ипотечного кредита, то кредитор производит оценку этого помещения (с точки зрения ликвидности).

⁴ Услуги оценщика, как правило, оплачивает заемщик ипотечного кредита.

⁵ Ипотека приобретаемого жилого помещения в этом случае возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

⁶ Оно находится в собственности заемщика ипотечного кредита с момента регистрации заключенного договора купли-продажи, при этом на период погашения ипотечного кредита ограничиваются права заемщика по распоряжению этим помещением.

⁷ Графиком платежей может быть предусмотрен так называемый льготный период — продолжительностью до трех месяцев, в течение которого заемщик ипотечного кредита может быть освобожден от погашения основной части ипотечного кредита.

⁸ Остаток средств передается заемщику.

Если у Вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо Вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать Вас по данному вопросу.

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ