Рассматривая рефинансирование валютной ипотеки, попытаемся ответить на вопросы:
-
валютный или рублевый ипотечный кредит и
-
выгодно ли менять валюту ипотечного кредита?
После девальвации рубля в конце 2008 — начале 2009 года заемщики валютной ипотеки столкнулись со значительным увеличением взносов по ипотеке и долга по ипотечному кредиту:
- рублевый эквивалент задолженности по ипотеке вырос почти на 50 %, в то время как стоимость заложенной по ипотеке недвижимости в рублях не увеличилась, а в некоторых регионах даже уменьшилась.
Больше всего пострадали заемщики валютной ипотеки, которые приобрели ипотечную недвижимость на пике кризиса - в начале-середине 2008 года. Остаток задолженности по валютной ипотеке стал существенно превышать стоимость ипотечной квартиры.
Кризис добавил к изрядно подросшим взносам по валютной ипотеке еще и проблему снижения доходов заемщиков валютной ипотеки.
Рассмотрим, почему заемщики валютной ипотеки принимали на себя валютные риски по ипотеке.
До конца 2008 года большинство заемщиков валютной ипотеки не могли спрогнозировать девальвацию рубля и даже не подозревали, что она может достичь таких размеров. В то время ставки по валютной ипотеке были гораздо привлекательнее рублевой ипотеки.
Ипотечные банки стали предлагать валютную ипотеку в экзотических валютах вроде швейцарского франка и японской йены, снизив по такой валютной ипотеке процентную ставку ниже 10%.
Более низкие процентные ставки по валютной ипотеке позволяли ипотечным заемщикам брать большие по размеру ипотечные кредиты. Так как ежемесячный взнос по валютной ипотеке был меньше, чем по схожему ипотечному кредиту в рублях, и укладывался в допустимые банком 40-50 % от дохода заемщика.
Когда валюта дохода и валюта ипотеки различается, большинство заемщиков ипотечных кредитов попадают в ловушку.
Наложила отпечаток на рост доли валютной ипотеки и прошедшая в конце 90-х долларизация страны, когда зарплаты фиксировались в долларах, а выплаты осуществлялись по курсу Центробанка.
В итоге у людей сформировалась привычка оперировать несколькими валютами, и они не разглядели валютных рисков долгосрочной валютной ипотеки.
На текущий момент доля не рублевой валютной ипотеки в России хотя постепенно снижается, но по-прежнему велика и составляет около 20 %, поэтому рассмотрим варианты действий ипотечного заемщика при наличии подобной валютной ипотеки.
Что необходимо для рефинансирования валютной ипотеки
Для начала нужно выяснить, сколько осталось выплатить по валютной ипотеке. Для валютной ипотеки остаток задолженности особенно важен, так как помогает определить шансы ипотечного заемщика на государственную поддержку от Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
Специфика государственного рефинансирования валютной ипотеки состоит в том, что проценты по предоставляемым новым смешанным ипотечным кредитам не могут превышать ставку рефинансирования, которая существенно ниже процентных ставок по рублевым ипотечным кредитам на рынке.
Допустим, ипотечный заемщик брал валютный ипотечный кредит в 100 000 долларов по 12 % на 20 лет:
-
2 года он исправно оплачивал валютную ипотеку аннуитетными платежами и вот
-
через 2 года остаток по валютной ипотеке равен 97 145 долларам,
-
при этом выплаты составляют 1100 долларов или 36 300 руб. по курсу 33 руб. за доллар.
Рассматриваем ситуацию еще до кризиса 2014 - 2015 годов, а с учетом этого кризиса все выводы окажутся еще более значимыми.
Если ипотечный заемщик получит одобрение на государственное рефинансирование валютной ипотеки, ему удастся рефинансировать ипотечный кредит под 12,5 % годовых и получить отсрочку на взнос по ипотеке от 3 до 12 месяцев.
На это время ежемесячные платежи по валютной ипотеке могут колебаться в пределах от 500 до 18 150 руб., а после льготных 12 месяцев — 39 818 руб.
Расчеты показывают, что ипотечному заемщику, если у него валютная ипотека, выгодно участвовать в программе рефинансирования валютных ипотечных кредитов и стоит оценить свое соответствие требованиям этой программы.
Во многих банках перевод валютного ипотечного кредита в рублевый ипотечный кредит связан с более высокими процентами по ипотеке, что в краткосрочной перспективе ипотечному заемщику невыгодно, но позволяет уйти от валютных рисков при получении дохода в отличной от валютной ипотеки валюте и перейти к более точному планированию личного бюджета.
При рефинансировании валютной ипотеки ипотечный заемщик может понести следующие расходы:
-
на оценку рыночной стоимости квартиры;
-
на рассмотрение заявки на рефинансирование валютной ипотеки банком;
-
на переоформление страховок заемщика валютной ипотеки и недвижимости;
-
на выплату комиссии за выдачу ипотечного кредита;
-
на выплату комиссии за конвертацию валюты;
-
на повторную оплату расходов по оформлению ипотечного кредита.
Хотя ипотечные банки и идут на перевод валютной ипотеки в рублевую ипотеку, но для их рефинансирования нужно заново пройти андеррайтинг. После этого сумму кредита по валютной ипотеке, возможно, пересчитают в меньшую сторону.
Кроме того:
-
поскольку за время кризиса банки подняли проценты по ипотечным кредитам, перекредитовываться придется под новый процент;
-
также при рефинансировании валютной ипотеки можно лишиться имущественного налогового вычета на проценты.
Налоговый вычет предоставляется по целевым ипотечным кредитам (на покупку недвижимости), и если новый кредит выдан с целью погасить предыдущий ипотечный кредит, то право на налоговый вычет будет утеряно.
Валютная ипотека и резервный фонд
Если рефинансирование валютной ипотеки заемщику не по карману или, наоборот, доходы не упали, и он хочет остаться с валютной ипотекой, то, как в случае любой ипотеки, стоит задуматься о резервном фонде.
Формировать резервный фонд надо в валюте ипотечного кредита и в размере выплат за 6-8 месяцев. Если сложится критическая ситуация, резервный фонд поможет выполнить обязательства перед банком по валютной ипотеке и даст некоторую гибкость при принятии решения о рефинансировании валютной ипотеки.
Заключительные выводы по рефинансированию валютной ипотеки:
-
чтобы не лишиться квартиры, приобретенной по валютной ипотеке, нужно предпринять превентивные меры - создать дополнительный резервный фонд и, по мере возможности, досрочно погашать валютный ипотечный кредит;
-
если взносы по валютной ипотеке стали для семьи не подъемными, нужно провести переговоры с банком о предоставлении отсрочки или льготного периода взносов по ипотеке.
Не стоит упускать возможность погашать ипотечные кредиты с помощью материнского капитала;
-
несмотря на то, что досрочное погашение заемщику валютной ипотеки выгодно, в кризис нужно в первую очередь сформировать резервный фонд;
-
проблему взносов по валютной ипотеке можно решить не только в банке, но и в Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
Программы реструктуризации валютной ипотеки, предоставляемые данным агентством, направлены на то, чтобы помочь наименее защищенным слоям населения.
Но следует помнить, что любая реструктуризация АРИЖК приведет к увеличению выплат по ипотеке после льготного периода;
-
рефинансирование валютной ипотеки обойдется ипотечному заемщику достаточно дорого, так как процентные ставки по рублевым кредитам существенно выше валютных.
Кроме того, процесс рефинансирования валютной ипотеки влечет за собой дополнительные расходы. Государственная реструктуризация кредитов от АРИЖК может обойтись дешевле. Однако не все заемщики валютной ипотеки удовлетворяют условиям агентства.