Если условия кредитного договора по ипотеке допускают досрочное погашение ипотеки, то в большинстве случаев заемщику ипотечного кредита это выгодно.
Исключением из этого правила является ситуация, когда ставки по гарантированным инвестиционным инструментам (например, депозитам) превышают процент по ипотечному кредиту.
Такая ситуация складывается, например, при высоком уровне инфляции.
Однако ипотечные банки страхуются от подобных случаев, прописывая в кредитном договоре на ипотеку пункт об изменении ставки по ипотечному кредиту при изменении конъюнктуры рынка.
Любое другое инвестирование имеющихся в наличии финансовых средств в инструменты без гарантии доходности (в том числе попытка предугадать движение валютных курсов) несет заемщику ипотечного кредита больше рисков и, скорее всего, даст меньшую выгоду, чем досрочное погашение ипотеки.
Плюсы досрочного погашения ипотеки:
-
уменьшение общей переплаты по ипотечному кредиту;
-
уменьшение ежемесячного взноса по ипотеке или срока ипотечного кредита.
В приведенной ниже таблице на примере рассмотрено, как изменится переплата по ипотечному кредиту или взнос по ипотеке при внесении дополнительной суммы в начале каждого из годов ипотеки.
Из таблицы видно:
-
что, во-первых, выгоднее досрочно гасить ипотечный кредит в первые годы, так как это больше влияет на сумму общей переплаты по ипотеке, и
-
во-вторых, досрочное погашение ипотечного кредита в последние годы сильнее сказывается на ежемесячном взносе по ипотеке.
Что делать заемщику ипотечного кредита в кризисных условиях
Несмотря на выгоду досрочного погашения ипотеки, в кризисный период приоритетнее сформировать свой финансовый резервный фонд, который позволит в дальнейшем своевременно осуществлять взносы по ипотеке даже в случае потери работы.
И лишь после создания резервного фонда переходить к досрочному погашению ипотеки.
Таблица. Изменение переплаты по ипотечному кредиту и ежемесячного взноса по ипотеке при различных сроках досрочного погашения ипотеки
Исходные условия: Ипотечный кредит — 1 ООО ООО руб. на 10 лет под 15 % годовых, аннуитетная схема погашения ипотеки. Сумма досрочного погашения ипотеки — 100 ООО руб.
| Год | Переплата по ипотеке, руб | Взнос по ипотеке, руб |
| 1 | 954 346 | 16 076 |
| 2 | 872 231 | 14 452 |
| 3 | 881 983 | 14 359 |
| 4 | 891 561 | 14 237 |
| 5 | 900 948 | 14 075 |
| 6 | 910 127 | 13 845 |
| 7 | 919 083 | 13 500 |
| 8 | 927 802 | 12 926 |
| 9 | 936 270 | 11 793 |
| 10 | 944 475 | 8 553 |
Еще одна особенность характерна для погашения ипотеки аннуитетными платежами:
- в данном случае можно уменьшить сумму ежемесячного взноса по ипотеке либо общий срок ипотечного кредита (однако не все ипотечные банки предоставляют обе возможности).
При уменьшении ежемесячного взноса по ипотеке падает нагрузка на семейный бюджет. Бюджет становится менее чувствительным к снижению доходов.
При уменьшении срока ипотечного кредита снижается общая переплата по ипотеке.
Во время кризиса приоритетнее разгрузить семейный бюджет. Поэтому выбирайте уменьшение ежемесячного взноса по ипотеке.
Если вы в состоянии полностью погасить ипотечный кредит, сделайте это. Тем самым вы и семейный бюджет облегчите, и снимете обременения с недвижимости, взятой в ипотеку. Можно будет ее продавать, менять и т. д.