Основная проблема для обладателей ипотечного кредита в кризисной ситуации — это невозможность вовремя производить взносы по ипотеке, связанная с уменьшением дохода.

Обычно размер ипотечных взносов по ипотечному кредиту занимает значительную долю в семейном бюджете.

Принимая решение о размере взноса по ипотеке, заемщик ипотечного кредита ориентируется

• во-первых, на свой текущий доход и,

• во-вторых, хочет быстрее вернуть долг по ипотечному кредиту, чтобы уменьшить общую переплату по ипотеке.

При рациональном подходе к управлению личными финансами все дополнительные финансовые поступления заемщик ипотечного кредита направляет на частичное досрочное погашение ипотеки.

При этом, несмотря на разницу в процентной ставке по ипотечному кредиту и доходности депозитов, явно не в пользу последних, стоит задуматься и о заблаговременном создании резервного фонда.

Поэтому пока доходы не уменьшились, нужно предпринять следующие шаги:

• сформировать резервный фонд, который позволит не прерывать взносы по ипотеке  в кризисной ситуации и избежать дополнительных расходов на пени и штрафы, предусмотренных кредитным договором по ипотеке при несвоевременных взносах.

  Размер резервного фонда должен покрывать взносы по ипотеке желательно хотя бы на полгода;

• после формирования резервного фонда можно приступить к досрочному погашению ипотечного кредита, если такая возможность прописана в кредитном договоре по ипотеке.

В результате этих действий уменьшатся взносы по ипотеке и тогда можно будет сократить размер резервного фонда.

Дополнительные возможности для досрочного погашения ипотеки предоставляет и государство.

Ипотека и материнский капитал

В частности, если вы располагаете правом на получение материнского капитала, то можно направить средства материнского капитала (или их часть) на погашение целевых кредитов на улучшение жилищных условий, в частности ипотечных кредитов.

В 2015 году размер материнского капитала составлял 453 026,00 рублей. А к 2016 году очевидно материнский капитал вырастет до 470 - 500 тыс. рублей.

Материнский капитал может быть направлен на погашение ипотечного кредита, оформленного как на мать, так и на отца ребенка.

Ипотека и имущественный налоговый вычет

Кроме использования средств материнского капитал, досрочное погашение ипотечного кредита возможно также за счет имущественного налогового вычета, который можно получить один раз в жизни при покупке жилой недвижимости. Для недвижимости, приобретенной с использованием ипотеки в 2014 – 2016 годах, данный налоговый вычет составляет 2 млн. руб. (соответственно, возврат налога на доходы физлиц — 260 000 руб.).

Не стоит забывать и о том, что налоговый вычет распространяется и на проценты по ипотечному кредиту. Так можно вернуть 13 % от уплаченных по ипотечному кредиту процентов.

Необходимым условием для получения налогового вычета  при ипотеке является

• наличие достаточной суммы уже уплаченного по ставке 13 % налога, то есть для полного получения налогового вычета в размере 2 млн. руб. ваш доход должен составить те же 2 млн. руб.

Использовать указанную государственную помощь в случае, если доходы уменьшились и не позволяют в полной мере вносить взносы на погашение ипотеки, можно по следующей схеме:

• во-первых, материнский капитал направить на досрочное погашение ипотечного кредита, так как иное использование материнского капитала в данном случае не допускается, и

• во-вторых, из налоговых вычетов сформировать резервный фонд для своевременных взносов по ипотеке.

Полная или частичная потеря платежеспособности и невозможность продолжать погашение ипотеки

Уменьшение доходов приводит к полной или частичной потере платежеспособности,  и соответственно к невозможности выполнять обязательства по ипотеке.

Как возможное следствие такой ситуации - реализация кредитором предмета заложенной по ипотеке недвижимости.

Чтобы оценить возможность такой ситуации, нужно выяснить остаток задолженности по ипотечному кредиту. Основной вопрос, с которым сталкиваются заемщики ипотечного кредита при аннуитетных платежах, — медленное погашение основной суммы долга по ипотеке в первые годы.

Знание остатка задолженности по ипотеке позволит принять более взвешенное решение:

• о реализации имеющихся в распоряжении заемщика ипотечного кредита активов (например, автомобиля или акций), если они есть, чтобы направить полученные от продажи средства на досрочное погашение ипотеки;

• о реализации предмета залога, например, если продажа квартиры позволяет погасить ипотечный кредит полностью и купить квартиру меньшей площади;

• об изменении условий ипотечного кредита — смена валюты кредита, увеличение процентной ставки по ипотечному кредиту, увеличение срока ипотеки;

• о возможности воспользоваться государственной реструктуризацией, предоставляемой агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

После этого стоит попытаться договориться с ипотечным банком. В большинстве случаев банку выгоднее пойти навстречу заемщику ипотечного кредита, чем инициировать судебное разбирательство.

Поэтому ипотечные банки предоставляют следующие виды отсрочек по ипотеке:

• увеличение срока ипотечного кредита. Если у вас уже есть долгосрочный ипотечный кредит, увеличение срока ипотеки существенно не снизит сумму ежемесячных выплат по ипотеке.

  Так, к примеру, для двадцатилетнего ипотечного кредита, если заемщик через 3 года увеличит срок ипотеки на 5 лет, аннуитетный платеж по ипотеке уменьшится примерно на 1400 руб.;

• кредитные каникулы (льготный период) по ипотеке, когда платится лишь процент по ипотеке и не выплачивается основной долг по ипотечному кредиту. Существенного снижения взносов по ипотеке  в первые годы ипотечного кредита с аннуитетным платежом так же не произойдет;

• полная отсрочка взносов по ипотеке — не платятся ни проценты, ни основной долг. 

  Данный вид отсрочки по ипотеке предоставляется крайне редко. Не выплаченные заемщиком проценты по ипотечному кредиту увеличивают сумму оставшейся задолженности по ипотеке.

Как уже говорилось выше, кроме вариантов изменения условий ипотечного кредита заемщик может пойти на такой крайний шаг, как продажа заложенной по ипотеке недвижимости.  Пока цены на квартиру остаются выше остатка задолженности по ипотечному кредиту, продажа квартиры является приемлемым вариантом. Особенно при существенном снижении дохода заемщика ипотечного кредита, когда взносы по ипотеке становятся для него непосильными.

При более сильном снижении стоимости недвижимости ее продажа не позволит погасить долг по ипотеке.

Самостоятельный поиск покупателя ипотечной квартиры может оказаться более выгодным, нежели если квартиру станет продавать банк за неисполнение обязательств по ипотеке. 

Однако в любом случае продажа заложенной по ипотеке недвижимости должна согласовываться с ипотечным банком. С покупателем заключается предварительное соглашение, после которого он гасит задолженность продавца по ипотеке, а с квартиры снимается ипотечное обременение.

После этого заключается и регистрируется обычный договор купли-продажи и переход права собственности.

Кроме недвижимости можно продать и сам ипотечный кредит на недвижимость.

В данном случае продавец выставляет на рынок ипотечный кредит, а не недвижимость. Опять подразумевается согласие ипотечного банка на сделку: банк одобряет нового заемщика на старый ипотечный кредит и оформляет ипотечный кредит на него.

Подписывается соглашение о переводе долга по ипотеке на покупателя, который принимает обязательство погасить долг по ипотеке перед банком и право собственности на квартиру. В этом случае обремененная ипотечным кредитом квартира остается в залоге у банка.

На текущий момент продажа такого ипотечного кредита может привлечь покупателя из-за взлетевших ставок по ипотеке.

Если у Вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо Вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать Вас по данному вопросу.

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ