Способы управления многоквартирным домом
Самый главный вопрос, который предстоит решить собственникам помещений в многоквартирном доме, — это каким способом будет управляться их многоквартирный дом.
Современное жилищное законодательство предусматривает три варианта управления многоквартирным домом:
-
непосредственное управление самими собственниками помещений многоквартирного дома;
-
управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (СПК);
-
управление управляющей организацией.
Важно знать: Решение о том, каким способом будет управляться многоквартирный дом, принимают сами собственники помещений этого дома на общем собрании собственников помещений.
Выбор способа управления многоквартирным домом — это основа, на которой затем будет выстраиваться вся дальнейшая система содержания и ремонта дома. И прежде чем выносить на голосование тот или иной вариант, нужно очень внимательно просчитать все плюсы и минусы каждого способа управления своим многоквартирным домом.
Первый способ: Непосредственное управление многоквартирным домом
Данный способ может быть реализован только в доме, количество квартир в котором не более 30. В доме, где более тридцати квартир, непосредственное управление реализовано быть не может.
Отличительной особенностью данного способа является то, что между потребителями и поставщиками коммунальных услуг (компаниями, которые обеспечивают тепло, электроэнергию, воду и т. д.) не существует посредников. Собственники помещений многоквартирного дома напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями и отдельными квитанциями сами оплачивают коммунальные услуги.
При непосредственном управлении собственники помещений многоквартирного дома на общем собрании принимают решение, с кем заключить договоры на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества.
ч. 3 ст. 164 «Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме» Жилищного кодекса РФ
Чтобы не объявлять общее собрание по текущим вопросам, собственники помещений многоквартирного дома могут выбрать одного из них или иное лицо, которое будет представлять их интересы и обладать правом подписи. Для этого ему необходимо получить письменную доверенность от всех или большинства собственников помещений многоквартирного дома.
Плюсы непосредственного управления многоквартирным домом:
-
коммунальные ресурсы жители многоквартирного дома оплачивают напрямую поставщикам, минуя посредников;
-
полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома остаются у собственников помещений многоквартирного дома;
-
не возникает расходов на оплату услуг по управлению общим имуществом.
Минусы непосредственного управления многоквартирным домом:
-
в доме, где меньше 30 квартир, может быть сложно найти того, кто сможет (и согласится) взять на себя ответственность по заключению договоров от лица всех собственников помещений многоквартирного дома;
-
нет профессионального управления общим имуществом многоквартирного дома;
-
собственникам помещений многоквартирного дома бывает сложно договориться между собой и найти подрядчиков по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома;
-
в случае если не выбрано уполномоченное лицо, контроль за качеством работ со стороны всех или нескольких собственников помещений многоквартирного дома может приводить к конфликтам между ними.
Второй способ: Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)
ч. 1 ст. 135 «Товарищество собственников жилья» Жилищного кодекса РФ
Товарищество собственников жилья (ТСЖ):
-
это некоммерческая организация;
-
ее цель — не заработать деньги,
-
а обеспечить дому качественное управление с регулярными ремонтами, хорошим содержанием общего имущества и постоянным наличием воды, тепла, электроэнергии и других коммунальных услуг.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это юридическое лицо. Для создания ТСЖ необходимо пройти государственную регистрацию как юридического лица и получить все соответствующие документы.
Работа ТСЖ определяется нормами Жилищного кодекса РФ. ТСЖ несет ответственность за предоставление как жилищных, так и коммунальных услуг.
ПРИМЕР: Зачастую председатели ТСЖ, оправдываясь перед жителями, говорят: «Мы не виноваты в том, что контейнеры для мусора переполнены, это компания по вывозу мусора плохо работает!» На самом деле виноватых нужно искать именно в ТСЖ: они обязаны приложить все усилия, вплоть до смены компании-подрядчика, чтобы все услуги предоставлялись точно в срок.
Содержать общее имущество ТСЖ может двумя способами:
ч. 2.2 ст. 161 «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом» Жилищного кодекса РФ
-
самостоятельно, имея в штате всех необходимых специалистов (инженера, слесаря-сантехника, электрика, плотника, дворника, уборщицу, инженера, бухгалтера, паспортиста и т. п.), причем специалисты могут быть из числа жильцов в данном доме, лишь бы они могли обеспечить своевременные действия по содержанию жилья и пресечение аварийных ситуаций;
-
наняв подрядчика — управляющую или обслуживающую организацию.
Как создать ТСЖ, органы управления ТСЖ, плюсы и недостатки ТСЖ – все эти и многие другие вопросы будут подробно рассмотрены в следующем материале.
Третий способ: Управление многоквартирным домом управляющей организацией
ч. 2, 3. ст. 161 «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом»,
ч. 2 ст. 162 «Договор управления многоквартирным домом» Жилищного кодекса РФ
Это самый распространенный способ управления многоквартирными домами — все работы по содержанию и ремонту большинства многоквартирных домов в нашей стране проводятся специалистами управляющих организаций.
Жилищный кодекс РФ требует, чтобы управляющая компания выполняла абсолютно все работы, которые предусмотрены минимальным перечнем и заказаны ей собственниками по договору управления. При этом управляющая организация может нанимать другие подрядные организации, но всю ответственность за качество услуг несет именно она.
Для того чтобы начать работать с управляющей организацией, необходимо сначала заключить с ней договор управления многоквартирным домом. Для этого нужно, чтобы на общем собрании собственники сами выбрали, какой организации они готовы доверить управление своим домом, и утвердили условия договора. В реальности же часто бывает, что жителям многоквартирного дома так и не удается собраться вместе и обсудить эту важную проблему.
ч. 4–8.1 ст. 161 «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом» Жилищного кодекса РФ
Чтобы многоквартирный дом все-таки не остался «бесхозным», роль инициатора общего собрания берут на себя органы местного самоуправления. Если собственники самостоятельно не выбирают управляющую организацию, то последняя определяется по результатам конкурса.
Все плюсы и минусы управления многоквартирным домом управляющей организацией будут рассмотрены в отдельном материале.
Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
Статья 163. «Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности» Жилищного кодекса РФ
Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления.
Управление многоквартирным домом, в котором доля Р, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством РФ в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.