Общее имущество многоквартирного дома
Сфера жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) характеризуется предоставлением собственникам жилья двух видов услуг:
- жилищных услуг и
- коммунальных услуг.
Жилищные услуги
Жилищные услуги включают в себя всё, что необходимо для надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Конкретный перечень жилищных услуг согласовывается собственниками жилых помещений и управляющей организацией в договоре.
К жилищным услугам, к примеру, относятся:
-
содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (общего имущества многоквартирного дома) - осмотры общего имущества, выявление повреждений и нарушений, в том числе санитарное содержание общего имущества (услуги дворника, услуги по уборке подъездов, их дезинсекции и дератизации, услуги по прочистке мусоропроводов).
В 2015 году в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, в результате которых плата за содержание общего имущества с апреля 2016 года включает в себя также плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме. Рассчитывается такая плата исходя из величины потребления, рассчитанной по нормативу;
-
услуги по управлению общим имуществом и общими денежными средствами (прием, хранение и передача технической документации, ведение электронного паспорта многоквартирного дома и т. д.).
Ответственность за надлежащее оказание жилищных услуг в отношении многоквартирного дома в первую очередь несут сами собственники помещений в нем. Вместе с тем они вправе выбрать один из трех способов управления своим домом, тем самым обеспечив квалифицированное предоставление жилищных услуг выбранной организацией.
Это может быть:
-
управляющая организация,
-
ТСЖ
-
либо лицо, которое было выбрано собственниками жилых помещений, реализовавшими в своем доме непосредственное управление (подробнее смотрите в последующих материалах данного раздела).
Коммунальные услуги
Все коммунальные услуги легко запомнить, их всего шесть. Это:
-
горячее водоснабжение;
-
холодное водоснабжение;
-
водоотведение;
-
электроснабжение;
-
газоснабжение;
-
отопление.
За поставку коммунального ресурса до границы многоквартирного дома всегда отвечает ресурсоснабжающая организация.
В рамках многоквартирного дома ответственность за предоставление коммунальной услуги несет ее исполнитель. Это может быть управляющая организация или товарищество собственников жилья при наличии у них заключенного с ресурсоснабжающей организацией договора поставки коммунального ресурса.
Нередки случаи, когда ресурсоснабжающие организации предоставляют коммунальные услуги собственникам напрямую (без посредников). В этом случае ресурсоснабжающие организации отвечают за качество коммунальных услуг до конечного потребителя.
Собственник жилых помещений в многоквартирном доме: права и обязанности
Собственник жилья — это его хозяин, владелец. При этом собственника жилья следует отличать от жильца - жильцами многоквартирного дома могут являться не только собственники жилья, но члены их семей, а также наниматели помещений в доме. Быть собственником жилого помещения — большая ответственность.
Владелец жилой недвижимости в многоквартирном доме имеет право:
- сдавать ее внаем,
- продать,
- подарить,
- завещать и т. д.
Однако надо понимать, что квартира в многоквартирном доме — это не дом в деревне, она окружена такими же квартирами со своими собственниками, поэтому распоряжаться своей квартирой каждый владелец имеет право только таким образом, чтобы не нарушить законные права и интересы соседей.
Отличительной особенностью многоквартирного дома является то, что в нем существуют два вида имущества:
-
личное имущество - квартиры, офисы и
-
общее имущество многоквартирного дома - например, лестничные клетки, лифты, крыши, подвалы.
А в коммунальной квартире возникает еще один вид имущества — это общее имущество в коммунальной квартире - общие кухня, коридор, санузел.
ч.1 ст. 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса РФ,
ст. 30 «Права и обязанности собственника жилого помещения» Жилищного кодекса РФ
Общее имущество многоквартирного дома
К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (общему имуществу многоквартирного дома) относятся:
ч. 1 ст. 36 «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ
-
лестничные площадки, лестницы, лифты отнесены к общему имуществу, поскольку они предназначены для прохода (или проезда) всех собственников к своим квартирам;
-
место, где размещается лифт, называется лифтовой шахтой. Кроме нее в доме может быть вентиляционная шахта — она тоже считается общим имуществом многоквартирного дома;
-
технический этаж (нужен для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций); он может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания;
-
в некоторых многоквартирных домах имеются помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей жильцов. Это колясочные, комнаты отдыха, спортзалы, танцевальные классы — разумеется, если ими могут пользоваться все жильцы. Если же в вашем доме на первом этаже кто-то выкупил две квартиры и перестроил их под платный спортзал, эти помещения не являются общим имуществом — у них есть свой собственник;
-
крыша также считается общим имуществом. В жилищной терминологии она определяется как «верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции»;
-
ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. Прежде всего, к ним относятся стены. Кроме того, в соответствии с данным принципом к общему имуществу относится балконная плита. Следует понимать, что в составе балкона именно плита относится к общему имуществу. Содержание парапета, застекленной части балкона и козырька собственник осуществляет самостоятельно, поскольку это его личное имущество;
-
технический подвал также относится к общему имуществу всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку служит для вентиляции подпольного пространства под помещениями первого этажа, а также для размещения инженерного оборудования и коммунальных сетей дома;
-
земельный участок — это территория, предназначенная для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. На земельном участке располагаются дом, элементы благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.
Важно знать: Принцип, по которому объекты причисляются к общему имуществу в многоквартирном доме - они предназначены для обслуживания более одной квартиры или же являются ограждающими конструкциями.
Совет: Прежде чем купить квартиру в доме, уточните, что входит в состав общего имущества собственников этого многоквартирного дома и за содержание чего вам ежемесячно придется платить.
Элементами благоустройства многоквартирного дома являются, например:
-
площадки для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода;
-
площадки для отдыха взрослых;
-
детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием для летнего и зимнего отдыха детей.
Иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты — дополнительные строения (собственный источник теплоснабжения вне здания, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки и т. п.).
По общему правилу всё, что находится на земельном участке, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Существуют и исключения:
- общим имуществом не являются коммунальные сети, проходящие вне дома,
- а также муниципальные дороги.
Трансформаторные подстанции, возведенные за счет средств иного собственника, расположенные во дворах, также не переходят в общее имущество собственников. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ третьих лиц к объектам, расположенным на земельном участке, которые не являются общим имуществом.
Инженерные коммуникации в многоквартирном доме признаются общим имуществом в многоквартирном доме при наличии единственного, но очень важного признака - они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме.
Это могут быть:
-
система отопления со всеми устройствами;
-
внутридомовая система водоснабжения со всеми устройствами: стояками, ответвлениями от них (до первого отключающего устройства). Кроме того, общим имуществом считаются коллективные приборы учета холодной и горячей воды и всё механическое, электрическое и прочее оборудование, расположенное на этих сетях;
-
внутридомовая система водоотведения со всеми устройствами — до первых стыковых соединений;
-
внутридомовая система газоснабжения со всеми устройствами — до запорного крана (отключающего устройства);
-
внутренняя система электроснабжения со всеми устройствами — до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии;
-
внутридомовые информационно-коммуникационные сети.
Полный перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме можно прочитать в пп. 2–9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491
В составе балкона именно плита относится к общему имуществу многоквартирного дома. Содержание парапета, застекленной части балкона и козырька собственник осуществляет самостоятельно, поскольку это его личное имущество|
Содержание имущества в многоквартирном доме:
-
имущество собственника - ремонт и содержание имущества являются обязанностью собственника помещения;
-
общее имущество - содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома входят в обязанности управляющей компании.