Договор управления многоквартирным домом
Управляющая компания должна приступить к своим обязанностям по управлению многоквартирным домом в течение тридцати дней после заключения с ней договора управления.
Существенные условия договора управления многоквартирным домом
Существенные условия договора управления многоквартирным домом — так называются те моменты договора, без достижения согласия по которым договор управления многоквартирным домом считается незаключенным.
Жилищный кодекс РФ устанавливает, что в договоре управления многоквартирным домом в обязательном порядке должны быть согласованы следующие условия:
-
состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
-
перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания;
-
порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
-
порядок осуществления контроля за выполнением управляющей компанией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом.
Помимо существенных условий договора управления многоквартирным домом, предусмотренных жилищным законодательством, таковыми являются любые условия, по которым собственники жилья в многоквартирном доме решили достичь соглашения с управляющей компанией.
Например, помимо условий о порядке контроля за деятельностью управляющей компанией, собственники жилья могут настоять на утверждении конкретной формы годового финансового отчета.
ч. 5 ст. 162 «Договор управления многоквартирным домом» Жилищного кодекса РФ
Срок заключения договора управления многоквартирным домом
Сроки заключения договора управления многоквартирным домом могут быть разными. Жилищное законодательство предоставляет довольно большой разброс - от 1 года до 5 лет.
Правда, на 5 лет договор управления можно заключать, только если собственники жилья в многоквартирном доме выбрали управляющую компанию на общем собрании. Если же управляющая компания выбрана для дома по итогам конкурса, проведенного органами местного самоуправления, максимальный срок договора не может превышать 3 лет.
Договор управления многоквартирным домом может быть расторгнут раньше оговоренного срока по следующим причинам:
-
по соглашению сторон;
-
по решению суда при существенном нарушении договора управляющей компанией или собственниками помещений многоквартирного дома;
-
по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о расторжении договора с управляющей компанией и выборе новой управляющей компании:
ч. 8.2 статьи 162 «Договор управления многоквартирным домом» Жилищного кодекса РФ
-
одна из сторон подала заявление о том, что она не намерена продолжать работу по договору управления, за два месяца до прекращения действия договора.
Плюсы управляющей компании многоквартирного дома:
-
домом управляют профессионалы;
-
расценки на управление бывают невысокими даже для небольших домов;
-
жильцы могут влиять на качество услуг (жаловаться на свою управляющую компанию в жилищную инспекцию либо досрочно ее менять);
-
собственникам помещений многоквартирного дома нужно меньше тратить времени и сил на содержание и ремонт своего дома, достаточно участвовать в общих собраниях не реже 1 раза в год.
Минуты управляющей компании многоквартирного дома:
-
собственникам помещений многоквартирного дома труднее проследить, на что именно тратятся их деньги;
-
управляющая компания может разориться или обанкротиться, соответственно, все накопленные деньги собственников помещений многоквартирного дома пропадут;
-
собственникам помещений многоквартирного дома трудно согласовать условия договора управления, которые в большей степени защищали бы их права;
-
возможно неисполнение договорных отношений управляющей компании.
Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами
С мая 2015 года ни одна управляющая компания не может предлагать свои услуги, если у нее нет лицензии.
Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя два аспекта:
-
выдача лицензии;
-
контроль за соответствием организации или индивидуального предпринимателя лицензионным требованиям.
Для того чтобы получить лицензию на управление многоквартирными домами, управляющая компания и ее руководитель должны соответствовать определенным требованиям:
-
регистрация компании или индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации;
-
наличие у руководителя компании или индивидуального предпринимателя квалификационного аттестата, который выдается ему в случае успешной сдачи квалификационного экзамена на право осуществлять руководство компанией, осуществляющей управление многоквартирными домами;
-
отсутствие у руководителя компании или индивидуального предпринимателя неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, тяжкие и особо тяжкие преступления;
-
компания не подвергалась процедуре аннулирования лицензии на право управления многоквартирными домами;
-
руководитель компании или индивидуальный предприниматель не подвергались процедуре дисквалификации;
-
раскрытие компанией информации о своей деятельности.
Решение о выдаче лицензии или об отказе в ее выдаче принимает лицензионная комиссия, созданная в субъекте РФ. В составе лицензионной комиссии не менее чем одну треть занимают представители саморегулируемых организаций, общественных объединений, иных некоммерческих организаций.
Следит за соответствием деятельности управляющей компании лицензионным требованиям Государственная жилищная инспекция.
При этом лицензионные требования к деятельности управляющей компании по управлению многоквартирными домами, получившей лицензию, шире, чем те, которые предъявляются к соискателю.
Если управляющая компания в течение года получает два предписания об устранении нарушений по одному многоквартирному дому и не исполняет их — она теряет право на управление этим многоквартирным домом.
Если площадь таких домов больше 15 % площади всех домов, которыми управляет управляющая компания, она лишается лицензии на управление многоквартирными домами, а ее руководитель дисквалифицируется на определенный срок.
Лицензия на управление многоквартирными домами аннулируется по решению суда на основании рассмотрения заявления Государственной жилищной инспекции.
Несмотря на наличие неисполненных предписаний, собственники помещений многоквартирного дома на общем собрании могут принять решение о продолжении работы с действующей управляющей компанией. В этом случае лицензия на управление многоквартирными домами у этой управляющей компании не отзывается.
В течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от Государственной жилищной инспекции о прекращении действия лицензии орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений многоквартирного дома для решения вопроса о выборе способа управления их многоквартирным домом.
Если собственники помещений многоквартирного дома не принимают решения или собрание не имеет кворума, орган местного самоуправления в трехдневный срок объявляет конкурс на получение права управления таким многоквартирным домом.