Риски при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство
Основной риск при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, заключается в том, что вместе с квартирой покупатель может получить претензии граждан, права которых были нарушены при получении наследства.
Таковыми «обделенными» могут быть:
-
граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве квартиры, и
-
наследники квартиры с другим завещанием, составленным позднее, которое по закону отменяет прежнее завещание полностью или в части, противоречащей ему.
(ст. 1149, п. 2 ст. 1130 Гражданского кодекса РФ).
Наступление рисков при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, возможно, если:
-
указанные лица по уважительным причинам пропустили шестимесячный срок для принятия наследства и
-
этот срок был восстановлен судом в порядке п. 1 ст. 1155 Гражданского кодекса РФ уже после того, как была приобретена квартира.
(ст. 1154 Гражданского кодекса РФ)
Для справки. Наследник может принять наследство по истечении срока, установленного для принятия наследства, без обращения в суд, если имеется письменное согласие на это всех остальных наследников, принявших наследство.
(п. 2 ст. 1155 Гражданского кодекса РФ).
Каковы неблагоприятные последствия покупки квартиры, полученной продавцом в наследство
Если после того, как была приобретена квартира, появляется наследник, который претендует на квартиру или на долю в квартире, полученной продавцом по завещанию, есть вероятность, что к покупателю квартиры будет предъявлен иск в порядке ст. 302 Гражданского кодекса РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя.
Это возможно и в том случае, когда покупатель квартиры не знал и не мог знать, что продавец не имел права продавать данное имущество.
Доходы, полученные покупателем квартиры от использования квартиры, причитаются объявившемуся наследнику как собственнику имущества с момента, когда покупатель узнал или должен был узнать о неправомерности своего владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.
(ст. 303 Гражданского кодекса РФ).
К таким доходам можно отнести, например, доход от сдачи квартиры в аренду.
В случае истребования у покупателя квартиры в порядке ст. 302 Гражданского кодекса РФ он вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, как собственнику причитаются доходы от имущества. Также покупатель квартиры вправе оставить за собой произведенные им улучшения в квартире, если они могут быть отделены без повреждения имущества.
Если такое отделение невозможно, покупатель вправе требовать возмещения затрат на эти улучшения, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.
(ст. 303 Гражданского кодекса РФ).
Собственник жилого помещения, который не может его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого оно было истребовано, вправе претендовать на разовую компенсацию за счет казны РФ.
(ст. 31.1 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Порядок выплаты компенсации во исполнение указанного закона должен быть установлен Правительством РФ, однако в настоящее время не установлен.
(Письмо Минфина России от 25.02.2010 N 08-05-08/758).
Для справки. В выплате компенсации не может быть отказано со ссылкой на отсутствие оснований для привлечения государственного органа к ответственности за незаконные действия (бездействие), связанные с производившейся им государственной регистрацией прав на указанное жилое помещение.
(Постановление Конституционного Суда РФ от 04.06.2015 N 13-П).
Как избежать рисков при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство
Перед тем как купить квартиру у унаследовавшего ее продавца, необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:
Обстоятельство 1 - Как давно получено свидетельство о праве собственности на квартиру.
Если сразу же после получения свидетельства о праве собственности на квартиру наследник решил ее продать, то одной из причин может быть то, что квартира получена им по завещанию и, пока не объявились другие наследники и не оспорили завещание, наследник стремится как можно скорее ее продать.
Для справки. С 01.01.2015 свидетельство о государственной регистрации права на квартиру оформляется в форме бумажного документа на официальном бланке Росреестра с изображением Государственного герба РФ. Свидетельство должно содержать свой учетный номер, при этом какие-либо степени защиты (например, водяные знаки и т.п.) действующим законодательством не предусмотрены. Замена свидетельств, оформленных на бланках старого образца, не требуется. (Информация Росреестра от 25.05.2015).
Обстоятельство 2 - Зарегистрирован ли кто-либо в квартире.
Это можно выяснить, затребовав у продавца квартиры расширенную выписку из домовой книги, где указываются полные сведения о зарегистрированных в квартире лицах.
Обстоятельство 3 - Не находится ли квартира под арестом или в залоге у банка.
Залог квартиры, а также ее арест отражаются соответствующей записью в ЕГРП.
(ст. 19 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; п. 3 ст. 28 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Получить информацию о наличии либо отсутствии залога или ареста можно, обратившись с заявлением в Росреестр.
Обстоятельство 4 - Имеют ли иные граждане право проживания в покупаемой квартире, предоставленное им по завещательному отказу.
Если существует завещательный отказ, покупатель приобретет квартиру с жильцом, выселить которого будет практически невозможно.
(п. 2 ст. 1137 Гражданского кодекса РФ; ст. 33 Жилищного кодекса РФ),
поскольку гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, не теряет права пользования жилым помещением при смене собственника этого помещения.
(абз. 3 п. 2 ст. 1137 Гражданского кодекса РФ).
Право проживания по завещательному отказу может быть зарегистрировано в Росреестре в соответствии со ст. 33 Жилищного кодекса РФ.
Узнать о наличии такого права можно из выписки (см. обстоятельство 2). Эта информация может быть отражена в домовой книге, если гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, зарегистрирован по месту жительства в данной квартире.
Обстоятельство 5 - Есть ли вероятность того, что гражданин, признанный умершим, объявится и восстановится в правах.
Если покупатель приобрел квартиру у наследника гражданина, признанного умершим, и при этом знал, что этот гражданин жив, то он обязан вернуть ему квартиру, если признанный умершим объявится.
(абз. 2 п. 2 ст. 46 Гражданского кодекса РФ).
При невозможности возврата квартиры в натуре покупатель обязан возместить ее стоимость.
В свою очередь, покупатель может потребовать от наследника, продавшего ему квартиру, возмещения убытков в порядке ст. 15 Гражданского кодекса РФ.
Обстоятельство 6 - Какова стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи. С учетом того, что в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
(п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ)
Покупателю по указанной сделке подлежит возврату сумма денежных средств, указанная в договоре.
Для справки. Покупатели квартиры после оформления права собственности становятся плательщиками налога на имущество физических лиц.
(ст. ст. 400, 401 Налогового кодекса РФ).
Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета.
(пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ).