Межевание земельного участка - а оно нам надоМежевание земельного участка - а оно нам надо?

Из предыдущего материала «Земельный налог для физических лиц: Кадастровая стоимость земельного участка» мы узнали,

  • что такое кадастровая стоимость земельного участка,
  • как она определяется,
  • как ее узнать и
  • как зависит земельный налог на наш земельный участок от его кадастровой стоимости.

В данном материале мы попытаемся разобраться,

  • а нужно ли нам – владельцам земельного участка для того, чтобы платить земельный налог по его кадастровой стоимости и спать спокойно,

  • еще проводить некое «межевание» земельного участка.

Если набрать в интернете в поиске «Межевание земельного участка», то один только Яндекс выдаст вам более 2 млн. сайтов, большинство из которых будет вас убеждать в необходимости обязательного проведения межевания земельного участка.

Но если внимательно присмотреться к этим сайтам, то многое проясняется – это сайты различных структур или лиц - кадастровых инженеров, зарабатывающих на межевании и зарабатывающих, судя по расценкам, весьма неплохо.

Поэтому мы вынуждены говорить о такой проблеме, как «обязательное» межевание земельных участков при оформлении документов на землю, поскольку эта процедура на самом деле весьма трудоемкая и довольно затратная:

  • межевание земельного участка требует очень много времени, вашего в ней участия и при некоторых обстоятельствах может затянуться до полугода;

  • стоимость проведения межевания и оформления межевого или, так называемого, землеустроительного дела достаточно высока (в среднем от 15 до 25 тысяч рублей);

  • для межевания и оформления межевого дела необходимо подготовить очень внушительный пакет документов и

самое интересное, что чаще всего никакой обязательности в таком «обязательном» межевании нет.

А теперь по порядку.

Что такое межевание земельного участка

Владельцы земельных участков, желающие совершить сделку с землей, достаточно часто сталкиваются с необходимостью проведения межевания земельного участка.

Межевание земельного участка - представляет собой определение границ земельного участка геодезическим способом в соответствии с существующим земельным законодательством.

Межевание земельного участка как комплекс инженерно-геодезических работ включает в себя:

  • установление и оформление границ земельного участка;

  • определение местоположения границ земельного участка, установление координат межевых знаков и закрепление этих знаков на конкретной местности;  

  • определение площади земельного участка, на котором проводится межевание, по координатам установленных межевых знаков;

  • оформление планового съёмочного обоснования;

  • юридическое оформление всех полученных материалов и создание пакета документов с последующей сдачей межевого плана в соответствующий орган государства, а также внесение полученных данных о границах земельного участка в Росреестр.

Для чего проводится межевание земельного участка

Межевание земельных участков тесно связано с территориальным землеустройством, благодаря которому в настоящее время в России делается попытка

  • упорядочить границы ранее зарегистрированных земельных участков и

  • оформить новые земельные участки.

Достаточно долго (во время СССР, да и в первые годы после его распада) межевание земельных участков не осуществлялось. Земельные участки передавались в аренду и бессрочное пользование с учетом картографических данных, которые нередко оказывались неточными. Поскольку закон о межевании земельных участков не имеет обратной силы, к таким земельным участкам не предъявляется претензий.

Необходимость межевания земельных участков в настоящее время вызывает много вопросов, поскольку данная процедура, как уже говорилось, занимает достаточно много времени, требует подготовки большого количества документов и обходится владельцу земельного участка достаточно дорого.

До принятия Государственной Думой в ноябре 2007 года закона N 268-ФЗ (Федеральный закон Российской Федерации от 23 ноября 2007 г. N 268-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки"), касающегося изменений в процедуре оформления земельных участков, проведение межевания было обязательным для осуществления любых сделок с земельными участками (приватизации, купли-продажи, наследования, дарения и обмена).

Данный закон упростил оформление земельных участков, а с 01.03.2008 года вступил в действие еще один Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (с изм. от 01.01.2016):

  • который окончательно отменил обязанность проводить межевание земельных участков и для оформления прав на этот земельный участок, и

  • для осуществления любых правовых операций с объектами загородной недвижимости.

Таким образом, в настоящее время процедура межевания земельных участков не является обязательной ни для оформления прав собственности на недвижимый объект, ни для осуществления сделок с этим объектом.

Согласно современному законодательству, владельцев земельных участков никто не может заставить в принудительном порядке проводить межевание своей земли.

Росреестр обязан оформлять кадастровый паспорт на земельный участок и свидетельство, подтверждающее права владельца на земельный участок или переход этих прав к другому лицу, без межевания.

Дачная амнистия

Существует также ряд случаев, получивших название «дачная амнистия», в которых земельный участок можно не межевать. 

Понятие "дачная амнистия" скорее бытовое, чем юридическое. Оно появилось с принятием Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ (ред. от 23.06.2014) "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". В народе его называют Законом о дачной амнистии.

Дачной амнистией называется упрощенный порядок оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества, который действует с 1 сентября 2006 г. Этот порядок позволяет оформить права:

  • на земельные участки, которые предоставлены гражданам для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

  • объекты недвижимости, построенные на таких земельных участках. Это объекты индивидуального жилищного строительства (жилые дома) и другие объекты недвижимости (хозяйственные постройки, например бани, сараи).

Всем ли нужно проводить межевание земельного участка

Рассмотрим все аргументы за и против проведения межевания земельного участка и ответим себе на вопрос, а нужно ли мне межевание при оформлении документов на земельный участок.

Дело в том, что если земля в том или ином виде оформлялась, то межевание земельных участков уже проводилось и землеустроительное дело существует. Межевание, то есть определение границ земельного участка, проводилось, когда оформлялся землеотвод под земельные участки садового товарищества, и т.п.

Таким образом, при оформлении документов на земельный участок чиновники навязывают повторное межевание, повторное определение границ земельного участка, на этот раз электронным методом с помощью спутника.

Даже на официальном сайте госуслуг, созданном в помощь гражданам,

  • в перечне документов предоставляемых для получения земельного кадастрового паспорта,

  • указано межевое (землеустроительное) дело без пояснений о том, что можно обойтись без него – хороша помощь!

Далее там же межевание подразумевает то самое повторное, навязываемое чиновниками межевание, пусть даже с применением самых современных космических технологий.

Как уже отмечалось выше, с 1 марта 2008 года вступил в силу Федеральный закон N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который однозначно отменил обязательность межевания земельных участков, как для оформления земельного участка, так и для сделок с объектами загородной недвижимости.

Кажется все ясно, ни для оформления объекта недвижимости в собственность, ни для оформления сделки, Вас не могут заставить проводить межевание земельного участка в обязательном порядке.

Без межевания земельного участка Росреестр должен оформить кадастровый паспорт земельного участка и свидетельство о государственной регистрации права, повторюсь, независимо от того происходит регистрация права для оформления участка в собственность или для оформления перехода права собственности в результате проведенной сделки.

К сожалению, существует немало организаций и чиновников, заинтересованных в навязывании этой коммерческой и довольно дорогостоящей услуги, когда в этом нет абсолютно никакой необходимости. Само по себе межевание земельных участков проводилось всегда при оформлении земли, но тут идет речь о навязывании электронного метода определения границ земельного участка.

В итоге на практике имеем следующую ситуацию:

  • без согласования с соседями границ земельного участка невозможно провести межевание, а

  • при наличии согласованных границ, соответствующих существующему плану и документам на участок (если не было подвижек границ и прирезок к нему) – не обязательно проводить межевание.

Выбирать Вам.

Ведь до введения межевания в 2001 году никаких проблем с индивидуальной определенностью земельных участков ни у кого не вызывало. У земельного участка вдобавок к адресу есть еще кадастровый номер участка, его площадь, категория земли с разрешенным видом деятельности. Вместе с адресом этого более чем достаточно, чтобы однозначно идентифицировать объект.

Справедливости ради надо сказать, что бывают ситуации, когда без межевания земельного участка не обойтись, или обойтись можно, но полезнее его провести.

Ситуации, в которых межевание земельных участков необходимо

Межевание земельных участков целесообразно проводить если:

  • границы земельного участка после его официального оформления претерпели какие-либо изменения. В данном случае для регистрации измененной площади земельного участка процедура межевания необходима;

  • осуществляется раздел или объединение земельного участка. Такая ситуация может возникнуть, если собственник желает продать лишь часть своего земельного участка либо при наследовании земельного участка с разделом.

    Бывают случаи, когда при вступлении в наследство наследникам нужно разделить земельные участки, образованные из одного исходного земельного участка. Данные земельные участки могут иметь разные свидетельства о собственности, поскольку официально они являются разными земельными участками, но границы между ними существуют лишь условно.

    Если совместное владение и использование таких земельных участков не устраивает новых собственников или они желают продать один из земельных участков постороннему лицу, без процедуры межевания не обойтись;

  • имеется возможность бесплатного увеличения общей площади земельного участка, разрешенная законом в пределах определенной нормы. Здесь речь идет о так называемых прирезках, которые законодательством разрешено прибавлять к площади имеющегося земельного участка.

    Разрешенная норма предоставления бесплатной земли должна устанавливаться органами местного самоуправления. Обычно эта норма ограничивается 6 сотками. Когда норма не установлена соответствующим органом, разрешенная прирезка, по правилам, не должна быть больше десяти процентов от площади существующего земельного участка;

  • есть вероятность возникновения споров с соседями по поводу границ земельного участка. Например, если данный земельный участок давно не использовался и не имеет забора, соседи могут выйти за границы своего земельный участка. Межевание с занесением границ земельного участка в кадастровый паспорт исключит такую возможность. Кроме того, целесообразно провести межевание, если данный земельный участок со временем может затронуть чьи-то интересы.  

Межевание земельных участков целесообразно проводить также:  

  • для увеличения ликвидности земельного участка. Потенциальные покупатели земельных участков, особенно если речь идет о дорогих участках, для снижения собственных рисков стараются приобретать землю с закрепленными границами. Поэтому межевание земельного участка для многих является важным условием приобретения земли;

  • для защиты дорогостоящей недвижимости. Если на земельном участке построено дорогостоящее строение или возведение такой недвижимости планируется в дальнейшем, межевание поможет убедиться, что данное строение не затрагивает границы чужих земельных участков. Кроме того, такую недвижимость гораздо проще зарегистрировать в кадастровом органе, если границы земельного участка точно определены в процессе межевания;

  • для оформления сложных конфигураций земельных участков. Иногда земельные участки имеют такие сложные конфигурации и формы, что определить их границы и площадь без специально проводимых измерений практически невозможно;

  • для упрощения сделок с земельным участком. Как уже говорилось, межевание помогает снизить риски потенциального покупателя, связанные с возможным нарушением границ земельного участка в будущем. Следовательно, межевание является дополнительным преимуществом при продаже земельного участка. Многие покупатели даже соглашаются оплатить расходы на проведение процедуры межевания.

Теперь несколько слов о процедуре межевания земельного участка.

Куда обращаться для межевания земельного участка

Межевание земельного участка осуществляют кадастровые инженеры – это специалисты, которые сдали квалификационный экзамен на право заниматься данной деятельностью. Обычно кадастровые инженеры работают со специализированной организацией, помогающей им проводить геодезию на местности.

Сегодня землеустроительные работы – весьма доходный бизнес, поэтому предложений по межеванию земельных участков много.

Стоимость работ по межеванию земельного участка

В России действует документ «Методика определения размера платы за проведение кадастровых работ». В основу определения стоимости работ положены величины «Трудоемкость» и «Цена за нормочас». Трудоемкость вычисляется по сложной таблице, включающей все виды работ и факторы, влияющие на их сложность, например, протяженность границ участка, количество точек координат, количество листов межевого плана и т.п.

Однако в обязательном порядке данная методика распространяется только на межевание, осуществляемое государственными организациями, работающими под эгидой Росреестра. Прочие кадастровые инженеры могут выставлять свои расценки на межевание земельного участка.

Сколько стоит межевание земельного участка частным кадастровым инженером

Субъекты РФ пытаются сдержать рост цен на межевание земельного участка, принимая соответствующие ограничивающие законы.

Однако реальная стоимость работ в связи с их трудоемкостью, использованием дорогостоящего оборудования и программного обеспечения редко вписывается в эти ограничительные рамки. Кадастровые инженеры обходят запреты, предлагая «в нагрузку» к межеванию земельного участка дорогостоящие дополнительные услуги.

Поэтому найти реально дешевое предложение по межеванию земельного участка, несмотря на усилия региональных властей, сегодня невозможно.

Документы, необходимые для проведения межевания земельного участка

Чтобы провести межевание земельного участка, потребуются:

  • документы на земельный участок (договор купли-продажи земельного участка, дарения, свидетельство о наследстве и т. д.);

  • техническая документация на земельный участок (кадастровый паспорт, справка из БТИ о том, что на земельном участке нет строений, и т. д.);

  • паспорт владельца земельного участка.

Точный перечень документов нужно уточнять у специалистов, которые будут заниматься межеванием вашего земельного участка. 

Межевание земельного участка: сроки

Сами землеустроительные работы не требуют длительного времени. Обычно специалисты обещают их сделать за 10-14 дней.

Но при этом нужно учесть, что необходимо за месяц уведомлять смежных землепользователей о согласовании границ. Таким образом, ориентировочный срок изготовления межевого плана – около 1,5 месяцев, если все сделано правильно и Росреестр не потребует исправления этого документа.

Если у Вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо Вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать Вас по данному вопросу.

НАЛОГИ И НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ

Колесов Г.Б.,
независимый пенсионный консультант,
эксперт по пенсионному и финансовому планированию жизни

kolesovgb.ru

Комментарии  

# Межевание земельного участкаНатали 23.03.2016 17:20
Здравствуйте! Какие меры могут применяться к собственнику одной половины дома и земельного участка,если он без проведения межевания и разрешения второго собственника поставил забор на их общей территории? Спасибо!
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
# Межевание земельного участкаГеннадий Борисович 23.03.2016 17:23
Натали, если собственник поставил забор на чужой территории, то это неправомерно. Для установки забора необходимо провести межевание и выделить границы.
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
# Межевание земельного участкаАлександра 01.08.2017 09:08
Здравствуйте! Мне подарили садовый участок, есть договор дарения, кадастровый паспорт. Участок б без строений. Для продажи нужнл межевание, соседние участки пустуют.
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
# Межевание земельного участкаАлександра 02.08.2017 08:31
Вопрос был в том нужно ли делать мнжевание в данном случае.
В с/т идет активная застройка жилыми домами.
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать