Особенности получения налоговых льгот, в частности, имущественного налогового вычета,

были подробно рассмотрены  в опубликованных ранее материалах для различных жизненных ситуаций.

В данном материале речь пойдет о том, как снизить налоги при продаже своей недвижимости (квартиры, дома, земельного участка).

Из данного материала вы узнаете, что:

• если вы владели своей недвижимостью (квартирой, домом, земельным участком) больше трех лет, то подоходного налога (НДФЛ) нет;

• подоходный налог (НДФЛ) платится только с разницы в цене между ценой покупки и ценой продажи недвижимости (квартиры, дома, земельного участка).

Также вы узнаете:

• как получить стандартный налоговый вычет в 1 млн. рублей при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка);

• как компенсировать налог от продажи недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) налоговым вычетом от покупки новой недвижимости;

• как продавать доли недвижимости по отдельным договорам и

• «черные схемы» ухода от налогов при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка).

Одним из самых актуальных вопросов при продаже жилой недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) является вопрос о том, как не платить или хотя бы уменьшить подоходный налог (НДФЛ) от ее продажи.

В данной статье мы рассмотрим все основные способы того, как можно избежать подоходного налога или минимизировать его при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка).

Если Вы владели недвижимостью (квартирой, домом, земельным участком)  больше трех лет и ее продаете, то подоходного налога не возникает

Если недвижимость (квартира, дом, земельный участок)  находилось в собственности у продавца более трех лет, то продавец полностью освобожден от подоходного налога при ее продаже, а также от необходимости подавать в налоговую инспекцию налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

(п.17.1 ст. 217 НК РФ, п.4 ст.229 НК РФ, Письмо Минфина России от 14.01.2015 № 03-04-05/146).

Пример 1. Гражданин А. купил в 2008 году квартиру, а в 2014 году он ее продал.

Ему не нужно ни подавать налоговую декларацию в налоговую инспекцию, ни платить подоходного налога (НДФЛ), так как квартира находилась в его владении более 3х лет.

В общем случае срок владения жилой недвижимостью считается с момента регистрации права собственности, которая указана в свидетельстве о регистрации права собственности на недвижимость.  

Однако существует значительное количество исключений из этого правила:

• если квартира получена в наследство,

• приобретена у ЖСК,

• несколько долей недвижимости приобретены в разное время и т.п.

Все нюансы расчета срока владения недвижимостью (квартиры, дома, земельного участка) на момент ее продажи будут подробно рассмотрены в отдельном материале.

Подоходный налог (НДФЛ) платится только с разницы в цене между ценой покупки и ценой продажи недвижимости (квартиры, дома, земельного участка)

Согласно пп.2 п.2 ст.220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового Кодекса РФ можно уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Это означает, что если, к примеру, квартира была куплена (а не получена в дар или в виде наследства) и есть документы, подтверждающие расходы при покупке, то можно заплатить подоходный налог (13%) только с разницы между ценой продажи и ценой покупки квартир.

Пример 2. Гражданин А. купил в 2013 году квартиру за 3 млн. рублей, а в 2014 году он продал ее за 4 млн. рублей.

Гражданин А. должен будет заплатить подоходный налог (13%) лишь с разницы в цене этих квартир:

4 млн. рублей – 3 млн. рублей = 1 млн. рублей.

Соответственно, подоходный налог составит:

1 млн. рублей х 13% = 130 тыс. рублей.

Пример 3. Гражданин А. купил в 2013 году квартиру за 2 млн. рублей, а в 2014 году он продал ее за 1.8 млн. рублей.

Так как стоимость квартиры при продаже была меньше стоимости квартиры при покупке, подоходный налог ему платить не нужно.

Однако он обязан подать налоговую декларацию в налоговую инспекцию с приложением документов, подтверждающих его расходы при покупке недвижимости.

Если документы, подтверждающие расходы при покупке недвижимости были утеряны, это не страшно. Всегда можно попробовать восстановить их:

• копии договора можно запросить в кадастровой службе, где они регистрировались,

• платежные документы часто можно восстановить в банке.

Как получить стандартный налоговый вычет в 1 млн. рублей при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка)

Если не получается уменьшить налогооблагаемый доход на расходы от покупки недвижимости (квартиры, дома, земельного участка), например,

• квартира была получена в наследство, или

• расходы на покупку были меньше 1 млн. рублей,

то в этом случае стоит воспользоваться стандартным налоговым вычетом при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) в размере до 1 млн. рублей.

Пример 4. Гражданин А. получил в наследство квартиру и сразу же решил ее продать за 3 млн. рублей.

Он вправе применить стандартный налоговый вычет и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн. руб.

Соответственно, ему нужно будет заплатить подоходный налог в размере:

(3 млн. рублей – 1 млн. рублей) х 13% = 260 тыс. рублей.

Внимание. При использовании стандартного налогового вычета необходимо учитывать ряд важных ограничений.

Ограничение  1. Для каждого объекта недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) можно применить только один из налоговых вычетов:

• стандартный налоговый вычет или

• налоговый вычет по расходам на покупку.

Применить оба этих налоговых вычета к одному и тому же объекту недвижимости нельзя

(письмо ФНС России от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254).

Поясним это ограничение на следующем примере.

Пример 5. В 2013 году гражданин А. купил комнату за 1.5 млн. рублей. В 2014 году он ее продал за 2 млн. руб.

И теперь он должен выбрать, каким из видов налогового вычета ему воспользоваться:

• он может уменьшить налогооблагаемый доход на расходы на покупку квартиры, то есть на 1.5 млн. рублей или

• он может воспользоваться стандартным налоговым вычетом и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн. рублей.

В данном случае гражданину А. выгоднее воспользоваться налоговым вычетом по расходам, так как он оказывается больше.

Ограничение  2. Один миллион рублей – это максимальный суммарный стандартный налоговый вычет на все объекты недвижимости (квартиру, дом, земельный участок), проданные в одном календарном году.

Даже если продать несколько квартир в течение одного года, то суммарная сумма стандартного налогового вычета не сможет превысить 1 млн. рублей.

Пример 6. Гражданин А. получил в наследство две квартиры и продал их по 2 млн. рублей каждую.

Он вправе уменьшить свой годовой налогооблагаемый доход от продажи квартир на 1 млн. рублей, но не имеет права применить налоговый вычет 1 млн. рублей к каждой из проданных квартир.

Соответственно, он должен будет заплатить подоходный налог в размере:

(2 х 2 млн. рублей – 1 млн. рублей) х 13% = 390 тыс. рублей.

Ограничение 3. При продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка), находящейся в общей собственности, по одному договору стандартный вычет распределяется на всех владельцев.

Пример 7. Супруги Сидоровы продали квартиру, находящуюся у них в общей долевой собственности, по 1/2 у каждого супруга, за 1,5 млн. рублей. Квартира была у них в собственности менее трех лет.

При заполнении налоговой деклараций по форме 3-НДФЛ супруги решили воспользоваться стандартным налоговым вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам налоговой декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере:

(750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) – 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.

Как компенсировать налог от продажи недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) налоговым вычетом от покупки новой недвижимости

В том случае, когда:

• в одном календарном году была продана квартира и сразу же куплена новая, а также

• имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости не использовался,

имеется возможность уменьшить налогооблагаемый доход от продажи недвижимости на сумму налогового вычета от покупки другой недвижимости.

Более подробную информацию об имущественном налоговом вычете при покупке квартиры можно найти в материале: Имущественный вычет при покупке квартиры/дома/земли.

Стоит только обратить ваше внимание на то, что максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья составляет 2 млн. руб.

Пример 8. Гражданин А. получил в наследство квартиру, продал ее за 4 млн. рублей и купил себе новую квартиру за 5 млн. рублей. Ранее он не пользовался имущественным налоговым вычетом при покупке недвижимости (квартиры, дома, земельного участка). Соответственно, гражданин А. может:

• уменьшить налогооблагаемый доход на сумму стандартного налогового вычета в размере 1 млн. рублей;

• уменьшить налогооблагаемый доход на сумму налогового вычета от покупки новой квартиры в размере 2 млн. рублей.

В итоге, гражданин А. должен будет заплатить налог в размере:

(4 млн. рублей – 1 млн. рублей – 2 млн. рублей) х 13% = 130 тыс. рублей.

Пример 9. Гражданин А. купил в 2012 году квартиру за 3 млн. рублей. В 2014 году он ее продал за 4 млн. рублей и взамен ее купил себе дом за 6 млн. рублей. Ранее он не пользовался имущественным налоговым вычетом при покупке жилья.

Соответственно, гражданин А. может:

• уменьшить налогооблагаемый доход при продаже квартиры на ее стоимость при покупке;

• использовать имущественный налоговый вычет при покупке дома (максимум - 2 млн. рублей)

В результате гражданин А. полностью покроет свой налог и к тому же у него останется еще 1 млн. рублей остатка налогового вычета (130 тыс. рублей к возврату) от покупки дома, которые он сможет использовать, если у него будут другие доходы (например, от работодателя).

Как продавать доли недвижимости по отдельным договорам

Как мы уже упоминали выше, согласно пп. 3 п. 2 статьи 220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового кодекса РФ, в случае реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер налогового вычета распределяется между совладельцами недвижимости согласно их долям.

Пример 10. Супруги Сидоровы в 2012 году приватизировали квартиру в долевую собственность по 1/2 у каждого супруга. В 2014 году супруги продали квартиру за 1.5 млн. рублей. Сделка была оформлена единым договором купли-продажи.

Так как расходов на покупку у супругов не было, они решили воспользоваться стандартным налоговым вычетом на продажу недвижимости. Соответственно, по результатам налоговой декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере:

(750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) – 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного налогового вычета)) х 13% = 32 500 руб.

Однако, если в этой же ситуации супруги продадут свои доли в недвижимости не по одному договору как единый объект, а по разным договорам, то каждый из них сможет воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей.

(Письма Минфина России от 13.05.2015 N 03-04-05/27395, от 27.06.2013 N 03-04-05/24491, от 30.05.2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@)

Пример 11. Ситуация аналогичная прошлому примеру 10, но супруги продали свои доли в недвижимости по отдельным договорам купли-продажи.

Соответственно, каждый из супругов может применить налоговый вычет до 1 млн. рублей и полностью покрыть налогооблагаемый доход.

В случае оформления сделки таким образом супругам не придется платить налога на доходы.

«Черные схемы» ухода от налогов при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка).  

Для полноты картины рассмотрим в этом материалы, так называемые, «черные схемы» ухода от налогов при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка), которые любят использовать наши граждане.

Наиболее распространенным способом ухода от налогов является занижение «официальной стоимости» в договоре при продаже недвижимости. В случае подобной сделки в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а оставшаяся часть денег передается или «в черную», или отражается в дополнительных соглашениях/расписках, которые скрываются от налоговых органов.

Излишним будет говорить, что данные схемы являются незаконными, невыгодными для покупателя, так как несут множество потенциальных проблем (например, в случае отмены сделки).

Если у Вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо Вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать Вас по данному вопросу.

НАЛОГИ И НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ