Имущественный налоговый вычет по НДФЛ при строительстве и покупке жилой недвижимости
Согласно налоговому законодательству РФ при покупке квартиры, дома или земельного участка можно вернуть себе часть денег, в размере уплаченного подоходного налога (НДФЛ).
Возможность получения имущественного налогового вычета прописана в Налоговом Кодексе РФ и направлена на то, чтобы облегчить российским гражданам улучшение своих жилищных условий.
ст. 220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового Кодекса РФ
Если гражданин РФ:
-
официально работает и платит подоходный налог (его должны перечислять в бюджет страны все наемные работники), и
-
приобрел квартиру или дом, то он может вернуть себе уплаченный подоходный налог в размере до 13% от стоимости квартиры/дома,
-
кроме этого он может также вернуть 13% от процентов по ипотечному кредиту и некоторых других расходов.
В последнее время в коттеджных поселках и садовых товариществах довольно часто регистрируют дома для проживания. И, соответственно, при покупке или строительстве жилой недвижимости возникает вопрос о возможности получения имущественного налогового вычета по НДФЛ.
Ответ не очевидный и поэтому попытаемся в данном материале выяснить основные особенности получения имущественного налогового вычета по НДФЛ при строительстве или покупке жилой недвижимости.
Официальные разъяснения по этому вопросу были даны:
-
в письме Минфина России от 3 мая 2017 N 03-04-05/27085 «О получении имущественного вычета по НДФЛ при приобретении жилого строения» и
-
в письме Федеральной налоговой службы России от 19.07.2013 N ЕД-4-3/13167 «О правомерности предоставления налогоплательщику имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при возведении жилого строения (без права регистрации проживания) на земельном участке, принадлежащем ему на праве пожизненного наследуемого владения».
В этих официальных ответах Налоговой службы и Минфина России было дано разъяснение, что получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ при покупке «жилого строения» нельзя.
Согласно пп.3 п.1 ст.220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового Кодекса РФ имущественный налоговый вычет можно получить только при покупке или строительстве «жилых домов»:
- квартир,
- комнат или
- долей в них.
Все дело в том, что согласно российскому законодательству понятия "жилой дом" и "жилое строение" не равнозначны. Вследствие этого, если купленная или построенная жилая недвижимость зарегистрирована как «жилое строение», а не как «жилой дом», то получить имущественный налоговый вычет с такого объекта недвижимости не получится.
В отдельных случаях российское законодательство допускает перевод «жилых строений» в категорию «жилых домов». Для этого жилая недвижимость должна соответствовать предусмотренным для жилых помещений требованиям.
ст. 15 «Объекты жилищных прав», ч. 4 ст. 22 «Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение» Жилищного кодекса РФ;
раздел II «Требования, которым должно отвечать жилое помещение» Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.
Имущественный налоговый вычет по НДФЛ по уплаченным ипотечным процентам также можно будет получить только после признания дома жилым и регистрации права собственности на него.
Статья 15 «Объекты жилищных прав» Жилищного кодекса РФ:
-
Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
-
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
-
Порядок признания помещения «жилым помещением» и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с Жилищным Кодексом, другими федеральными законами.
-
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.
-
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Статья 22 «Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение»:
-
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного Кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
-
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
-
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
-
Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.
-
Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.
-
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Раздел II «Требования, которым должно отвечать жилое помещение» Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»
Утверждено Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.
Требования, которым должно отвечать жилое помещение:
-
Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.
-
Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
-
Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.
-
Жилые помещения должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
-
Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м.
-
Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.
-
Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.
Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.
-
Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах.
Письмо Минфина России от 3 мая 2017 N 03-04-05/27085 «О получении имущественного вычета по НДФЛ при приобретении жилого строения»:
-
В соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового Кодекса при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 «Налоговая база» Налогового Кодекса налогоплательщик имеет право на получение, в частности, следующих имущественных налоговых вычетов:
-
имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ, в частности, жилого дома или доли (долей) в нем. При этом согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового Кодекса размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 рублей;
-
имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ, в частности, жилого дома или доли (долей) в нем. При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового Кодекса данный имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей.
-
-
В соответствии с действующим законодательством РФ термины "жилой дом" и "жилое строение" не тождественны. Указанная позиция отражена в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 14.04.2008 N 7-П
-
Обращаем внимание на то, что согласно положению пункта 2 статьи 401 «Объект налогообложения» Налогового Кодекса дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставляемых для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, относятся к жилым домам только в целях главы 32 "Налог на имущество физических лиц" Налогового Кодекса.
Исходя из этого жилое строения признается жилым домом только в целях исчисления налога на имущество физических лиц.
Из вышеприведенной нормы подпункта 3 пункта 1 статьи 220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового Кодекса следует, что имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику при приобретении им жилого дома, а не жилого строения.
Таким образом, оснований для применения имущественного налогового вычета, предусмотренного статьей 220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового Кодекса, до момента признания жилого строения жилым домом не имеется.
В случае признания жилого строения жилым домом имущественный налоговый вычет налогоплательщик вправе получить указанные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового Кодекса, с учетом установленных требований.