При выборе способа улучшения своих жилищных условий каждый сам решает, какая чаша весов перевешивает – преимущества или недостатки банковского ипотечного кредитования.Ипотечные кредиты предоставляются банками, у каждого банка своя ипотечная программа кредитования.

Для того чтобы оформить в банке ипотеку, необходимо сначала собрать все необходимые документы и пройти с ними ипотечную комиссию банка.

Затем осуществляются подбор квартиры для ипотеки, ее оценка и страхование.

На этом этапе могут понадобиться услуги агентства недвижимости или ипотечного брокера.

После подбора квартиры для ипотеки, наконец, заключается договор банковского ипотечного кредитования (ипотечный договор).

В банковском ипотечном договоре прописываются:

  • периодичность погашения суммы ипотечного кредита и уплаты процентов по ипотечному кредиту банку,

  • возможность досрочного погашения ипотеки,

  • способ погашения ипотеки - наличным или безналичным способом будет осуществляться расчет по ипотеке.

Главное преимущество банковского ипотечного кредитования:

  • в том, что долгожданная квартира сразу же после заключения ипотечного договора становится собственностью заемщика ипотечного кредита. Нет необходимости больше арендовать квартиру и накапливать сбережения на собственную квартиру в течение многих лет.

Можно после заключения ипотечного договора спокойно прописываться всем членам семьи и обустраиваться в приобретенной по ипотеке квартире.

Безопасность ипотечной сделки обеспечивается страхованием заемщиком утраты права собственности на ипотечную квартиру или потери им трудоспособности.

Также к преимуществу банковского ипотечного кредитования

  • можно отнести предоставление имущественного налогового вычета, таким образом, немного снижается процентная ставка по ипотеке, и

  • длительный срок ипотечного кредитования - чем больше срок ипотечного кредитования, тем менее обременительны ежемесячные взносы по ипотеке.

Помимо указанных достоинств, банковская ипотека имеет и существенные недостатки.

Во-первых, большая переплата за квартиру, приобретаемую по ипотеке.

Переплата может достигать 100% и более, так как, помимо ежемесячного погашения самого ипотечного кредита и оплаты процентов по нему, при ипотечном кредитовании

  • приходится платить ежегодные взносы на обязательное страхование,

  • плюс – дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг нотариуса и оценочных компаний,

  • расходы банка по ведению ссудного счета.

Такие дополнительные расходы при банковском ипотечном кредитовании часто достигают 10% от первоначального взноса по ипотеке на приобретение квартиры.

Во-вторых, для получения банковского ипотечного кредита надо собрать большой список документов:

  • справки, подтверждающие доход,
  • наличие регистрации и гражданства РФ,
  • стаж работы,
  • кредитная история.

При выборе способа улучшения своих жилищных условий каждый сам решает, какая чаша весов перевешивает – преимущества или недостатки банковского ипотечного кредитования.

Ваше решение: банковское ипотечное кредитование.

Тогда переходим к практическим шагам по оформлению ипотеки в банке и здесь необходимо четко представлять последовательность действий.

Организация банковского ипотечного кредитования включает несколько этапов

Этап 1. Предварительное одобрение банком заемщика ипотечного кредита

Заемщик ипотечного кредита, обратившись в банк за ипотекой, должен получить:

  • всю необходимую информацию о банке как кредиторе и условиях банковского ипотечного кредитования, а также

  • о своих правах и обязанностях как заемщика ипотечного кредита.

Банк - кредитор, в свою очередь, оценивает:

  • возможности потенциального заемщика по возвращению ипотечного кредита и

  • с этой целью также получает непосредственно от заемщика ипотечного кредита и другими законными способами (например, обратившись в Национальное бюро кредитных историй) соответствующую информацию.

Этап 2. Андеррайтинг заемщика ипотечного кредита

Па этапе андеррайтинга банк - кредитор принимает решение о предоставлении  или об отказе в предоставлении ипотечного кредита.

Одновременно банком определяются условия банковского ипотечного кредитования:

  • максимальный размер ипотечного кредита,

  • срок, на который ипотечный кредит может быть предоставлен,

  • значение процентной ставки по ипотеке и др.

Решение принимается на основе углубленного анализа документированной информации о потенциальном заемщике ипотечного кредита.

Примерный состав документов, необходимых для проведения банком андеррайтинга потенциального заемщика ипотечного кредита:

  • копия паспорта (все страницы, включая пустые);

  • копия трудовой книжки (все страницы), заверенная надлежащим образом, либо копии трудовых договоров (договоров-подрядов);

  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ, заверенная надлежащим образом, либо справка о доходах по форме банка или предприятия за последние 6-12 месяцев;

  • копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН));

  • копия свидетельства о государственном пенсионном страховании;

  • документы, подтверждающие сведения о состоянии здоровья потенциального заемщика - справки из психоневрологического и наркологического диспансера по месту постоянного жительства;

  • документы, характеризующие недвижимое и дорогостоящее имущество, находящееся в распоряжении потенциального заемщика ипотечного кредита;

  • документы, характеризующие находящиеся в распоряжении потенциального заемщика ипотечного кредита дополнительные источники доходов;

  • документы, характеризующие участие потенциального заемщика ипотечного кредита в юридическом лице, либо документы, характеризующие заемщика — предпринимателя без образования юридического лица;

  • документы, подтверждающие исполнение потенциальным заемщиком ипотечного кредита обязательств по ранее предоставленным кредитам (в том числе не ипотечным);

  • документы, подтверждающие расходы потенциального заемщика.

В необходимых случаях банком запрашиваются у заемщика ипотечного кредита разрешительные документы на совершение сделки (заключение ипотечного договора), например согласие супруга (супруги) потенциального заемщика ипотечного кредита.

Наибольшее значение для принятия банком положительного решения о предоставлении ипотечного кредита обычно имеют:

  • законность, достаточность и стабильность дохода потенциального заемщика ипотечного кредита;

  • наличие у потенциального заемщика ипотечного кредита собственных средств для внесения первоначального взноса по ипотеке;

  • ликвидность предмета ипотеки, определяемая потребительской привлекательностью приобретаемого по ипотеке жилого помещения, его качественными характеристиками.

В случае принятия положительного решения банк формулирует основные условия ипотечного договора и знакомит с ними заемщика.

При согласии заемщика ипотечного кредита с предлагаемыми условиями ипотеки кредитор приступает к подбору подходящего жилого помещения.3

Этап З. Подбор жилого помещения (например, квартиры), соответствующей финансовым возможностям заемщика ипотечного кредита и требованиям кредитора.

Как было только что отмечено, заемщик ипотечного кредита вправе подобрать себе жилое помещение как до обращения в банк, так и после этого, т. е. действуя или самостоятельно, или при содействии банка.

Соответственно дальнейшее развитие ситуации может происходить по двум основным вариантам:

  • продавец жилья и потенциальный заемщик ипотечного кредита заключают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, включающий, среди прочего, условие о преимущественном праве покупки данного жилья потенциальным заемщиком ипотечного кредита по согласованной сторонами цене и в обусловленный сторонами срок.   

    В этом случае банк оценивает жилое помещение с точки зрения обеспечения возвратности ипотечного кредита, после чего производит расчет размера ипотечного кредита исходя при этом из доходов заемщика, размера вносимого им стартового взноса, а также общей стоимости кредитуемого жилого помещения;

  • потенциальный заемщик ипотечного кредита, исходя из максимально возможного размера ипотечного кредита, рассчитанного и сообщенного ему банком, подбирает подходящее по стоимости жилое помещение и заключает с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что банк будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего для обеспечения кредита.

Этап 4. Оценки жилого помещения банком как предмета жилищной ипотеки с целью определения его ликвидности (реальной рыночной стоимости)

После подбора жилого помещения для покупки по ипотеке оценщик осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком ипотечного кредита жилого помещения.4  Затем банк соотносит оценочную стоимость указанного жилого помещения с предполагаемым размером ипотечного кредита.

Если оценочная стоимость отвечает ожиданиям банка, то банк дает согласие на заключение с заемщиком договора купли-продажи (с одновременным заключением ипотечного договора).

В противном случае банк вправе порекомендовать заемщику продолжить поиск более подходящего по условиям предоставления ипотечного кредита жилого помещения.

Этап 5. Заключение договора купли-продажи жилого помещения и ипотечного договора.

В случае положительного решения банк заключает с заемщиком ипотечного кредита ипотечный договор, а заемщик ипотечного кредита вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, предназначенные для оплаты первоначального взноса по ипотеке.

При этом обеспечение ипотечного кредита может быть оформлено:

  • договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки и государственной регистрацией возникающей в силу договора ипотеки;

  • трехсторонним, так называемым смешанным, договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения.  При этом все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данного жилого помещения в пользу кредитора ипотечного кредита;

  • договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств.5

В ипотечный договор помимо рассмотренных ранее условий обычно включаются положения, определяющие:

  • порядок пользования заложенным по ипотеке жилым помещением;6

  • требования по обеспечению сохранности предмета ипотеки;

  • требования по страхованию предмета ипотеки;

  • основания обращения взыскания на предмет ипотеки.

Таким образом, приобретаемое по ипотеке жилое помещение служит в качестве обеспечения ипотечного кредита. Однако нахождение в залоге не является препятствием для владения заемщиком ипотечного кредита жилым помещением, приобретенным на средства ипотечного кредита.

Более того, по согласованию с банком заемщик ипотечного кредита может на определенных ипотечным договором условиях пользоваться этим помещением в качестве жилья до полного погашения ипотечного кредита с временной регистрацией по данному адресу.

Со своей стороны банк вправе заручиться нотариально заверенным согласием заемщика ипотечного кредита и, если требуется, совершеннолетних членов его семьи на выселение из переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания за ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по погашению ипотечного кредита.

В период действия ипотечного договора находящееся в ипотеке жилое помещение по согласованию с банком может использоваться не только заемщиком ипотечного кредита и членами его семьи, но и, к примеру, нанимателями для проживания.

Переустройство находящегося в ипотеке жилого помещения до погашения ипотечного кредита не допускается!

Этап 6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения.

При проведении расчетов заемщик ипотечного кредита осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя для этого:

  • собственные средства, предназначенные для внесения первоначального взноса по ипотеке;

  • средства ипотечного кредита, предназначенные для внесения остальной части стоимости жилого помещения.

Как правило, полномочный представитель банка непосредственно участвует в процессе расчетов (перечисляя кредитуемые средства продавцу жилого помещения) и, кроме того, контролирует указанный процесс.

Этап 7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое по ипотеке жилое помещение.7

Особенности страхования при заключении ипотечного договора на предоставление ипотечного кредита рассматриваются в соответствующих материалах раздела.

Этап 8. Обслуживание банком ипотечного кредита в связи с поэтапным выполнением заемщиком принятых на себя обязательств по ипотеке.

Заемщик ипотечного кредита

  • приступает к выполнению обязательств по погашению ипотечного кредита в соответствии со сроками, предусмотренными графиком взносов по ипотеке, обычно прилагаемым к ипотечному договору.7

Банк - кредитор, со своей стороны,

  • производит обслуживание ипотечного кредита и в этой связи принимает взносы по ипотеке от заемщика ипотечного кредита,

  • ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов по ипотеке, а также

  • осуществляет иные необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по ипотечному договору ипотечный кредит считается погашенным, а ипотека прекращается.

О прекращении ипотеки в отношении жилого помещения делается соответствующая запись в государственном реестре прав на недвижимое имущество. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий ипотечного договора банк обращает взыскание на заложенное жилое помещение в судебном или внесудебном порядке.

Жилое помещение реализуется, а полученные средства идут на погашение

  • долга по ипотеке банку - кредитору (основной суммы долга по ипотеке, процентов, штрафов, пеней и т. д.),

  • осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки.8

1 Обычно сумма ипотечного кредита составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилого помещения, и, следовательно, заемщик ипотечного кредита за счет собственных средств должен внести первоначальный взнос по оплате части жилья — как правило, в сумме 30-40% его стоимости.

2 Например, имеющееся в распоряжении заемщика ипотечного кредита другое жилое помещение.

3 Если такое жилое помещение уже имеется на примете у заемщика ипотечного кредита, то кредитор производит оценку этого помещения (с точки зрения ликвидности).

4 Услуги оценщика, как правило, оплачивает заемщик ипотечного кредита.

5 Ипотека приобретаемого жилого помещения в этом случае возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

6 Оно находится в собственности заемщика ипотечного кредита с момента регистрации заключенного договора купли-продажи, при этом на период погашения ипотечного кредита ограничиваются права заемщика по распоряжению этим помещением.

7 Графиком платежей может быть предусмотрен так называемый льготный период — продолжительностью до трех месяцев, в течение которого заемщик ипотечного кредита может быть освобожден от погашения основной части ипотечного кредита.

8 Остаток средств передается заемщику.

Если у Вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо Вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать Вас по данному вопросу.

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

Колесов Г.Б.,
независимый пенсионный консультант,
эксперт по пенсионному и финансовому планированию жизни

kolesovgb.ru