До начала кризиса ипотечное кредитование было в определенной степени привлекательным решением жилищного вопроса.
Это было связано просто с отсутствием других более доступных для населения механизмов решения жилищной проблемы кроме ипотеки.
Также в ряде регионов платежи по аренде жилья достигли такой величины, что разница со взносами по ипотеке и за аренду жилья стала минимальной.
Кроме того, ипотека позволяла зафиксировать стремительно растущие цены на жилье, что в зародыше гасило возможность для основной массы населения накопить на покупку жилья, просто откладывая деньги.
Но кризис показал, что даже рост цен на жилье не вечен. Заемщики по ипотечным кредитам столкнулись с обесцениванием ипотечного залога.
Те, кто брал ипотечный кредит без первоначального взноса в предкризисном году, теперь должны были банку больше, чем стоит их жилье в нынешних ценах.
Ситуация усугублялась также различием валютных и рублевых ставок при ипотечном кредитовании, что провоцировало заемщика ипотечного кредита брать ипотечный кредит в якобы более выгодной валюте.
Попробуем разобраться, что делать заемщикам ипотечных кредитов в нынешней кризисной ситуации.
В основном российские банки применяют платежи (взносы) по ипотеке двух видов:
-
аннуитетные платежи и
-
дифференцированные платежи.
При аннуитетных платежах заемщик ипотечного кредита каждый месяц платит одну и ту же сумму, которая включает в себя начисленный процент и сумму основного долга по ипотечному кредиту.
Основная особенность аннуитетных платежей состоит в том, что в первые годы ипотечной программы погашаются проценты по ипотечному кредиту, а сам долг (тело ипотечного кредита) уменьшается незначительно. При этом проценты для данного вида платежа по ипотеке начисляются и на остаток задолженности по ипотечному кредиту.
При дифференцированных платежах тело ипотечного кредита выплачивается равными долями, а проценты начисляются на сумму остатка задолженности по ипотеке.
Каждый месяц сумма основного долга по ипотеке уменьшается на одинаковое число, равное размеру ипотечного кредита, деленному на общее количество месяцев, на которые взят ипотечный кредит. Вместе с суммой долга по ипотеке падает и размер процентных выплат по ипотечному кредиту, начисляемых на его остаток. Одновременно с процентами снижается размер ежемесячного платежа по ипотеке.
Рассмотрим разницу в платежах по ипотеке на следующем примере ипотечного кредита.
Пример погашения ипотечного кредита.
Покупается по ипотеке квартира стоимостью 3 млн. руб., из которых
-
первоначальный взнос за квартиру (средства заемщика) — 1 млн. руб.;
-
сумма ипотечного кредита — 2 млн. руб.;
-
ипотечный кредит берется на 20 лет под 12 % годовых.
Таблица сравнения аннуитетных и дифференцированных платежей по ипотеке
Месяц | Аннуитет. платеж |
Тело кредита | Проценты | Остаток задолженности | Дифф. платеж |
Тело кредита | Проценты | Остаток задолженности |
1 | 22 022 | 2 022 | 20 000 | 1 997 978 | 28 333 | 8 333 | 20 000 | 1 991 667 |
2 | 22 022 | 2 042 | 19 980 | 1 995 936 | 28 250 | 8 333 | 19 917 | 1 983 333 |
3 | 22 022 | 2 052 | 19 959 | 1 993 8746 | 28 167 | 8 333 | 19 833 | 1 975 000 |
4 | 22 022 | 2 083 | 19 939 | 1 991 791 | 28 083 | 8 333 | 19 750 | 1 966 667 |
12 | 22 022 | 2 256 | 19 766 | 1 974 359 | 27 417 | 8 333 | 19 083 | 1 900 000 |
24 | 22 022 | 2 542 | 19 480 | 1 945 467 | 26 417 | 8 333 | 18 083 | 1 800 000 |
36 | 22 022 | 2 864 | 19 158 | 1 912 910 | 25 417 | 8 333 | 17 083 | 1 700 000 |
60 | 22 022 | 3 636 | 18 385 | 1 834 887 | 23 417 | 8 333 | 15 083 | 1 500 000 |
120 | 22 022 | 6 606 | 15 415 | 1 534 926 | 23 417 | 8 333 | 10 083 | 1 000 000 |
180 | 22 022 | 12 002 | 10 020 | 989 987 | 13 417 | 8 333 | 5 083 | 500 000 |
240 | 22 022 | 21 804 | 218 | 0 | 8 417 | 8 333 | 83 | 0 |
ИТОГО | 5 285 280 | 4 410 000 |
Итог:
в случае с аннуитетными платежами по ипотеке заемщик заплатит значительно больше, чем по ипотечному кредиту с дифференцированными платежами.
Подобная разница между аннуитетными и дифференцированными платежами лучше всего заметна в ипотеке из-за длительности и величины ипотечного кредита. Но даже для небольшого потребительского кредита на неотложные нужды аннуитетный вид платежа менее выгоден по сравнению с дифференцированным платежом.
Из таблицы также видно, что в первые годы дифференцированный платеж по ипотечному кредиту будет существенно выше аннуитетного платежа.
Учет данного факта может позволить заемщику ипотечного кредита значительно снизить сумму ипотечного кредита, на которую он может претендовать.
Естественно, банки в основном предоставляют ипотечные кредиты с аннуитетным видом платежей по ипотеке, и, следовательно, большинство владельцев приобретенных по ипотеке квартир погашают ипотечный кредит аннуитетными платежами по ипотеке.