В основном российские банки применяют платежи (взносы) по ипотеке двух видов - аннуитетные платежи и дифференцированные платежиДо начала кризиса ипотечное кредитование было в определенной степени привлекательным решением жилищного вопроса.

Это было связано просто с отсутствием других более доступных для населения механизмов решения жилищной проблемы кроме ипотеки.

Также в ряде регионов платежи по аренде жилья достигли такой величины, что разница со взносами по ипотеке и за аренду жилья стала минимальной.

Кроме того, ипотека позволяла зафиксировать стремительно растущие цены на жилье, что в зародыше гасило возможность для основной массы населения накопить на покупку жилья, просто откладывая деньги.

Но кризис показал, что даже рост цен на жилье не вечен. Заемщики по ипотечным кредитам столкнулись с обесцениванием ипотечного залога.

Те, кто брал ипотечный кредит без первоначального взноса в предкризисном году, теперь должны были банку больше, чем стоит их жилье в нынешних ценах.

Ситуация усугублялась также различием валютных и рублевых ставок при ипотечном кредитовании, что провоцировало заемщика ипотечного кредита брать ипотечный кредит в якобы более выгодной валюте.

Попробуем разобраться, что делать заемщикам ипотечных кредитов в нынешней кризисной ситуации.

В основном российские банки применяют платежи (взносы) по ипотеке двух видов:

  • аннуитетные платежи и

  • дифференцированные платежи.

При аннуитетных платежах заемщик ипотечного кредита каждый месяц платит одну и ту же сумму, которая включает в себя начисленный процент и сумму основного долга по ипотечному кредиту.

Основная особенность аннуитетных платежей состоит в том, что в первые годы ипотечной программы погашаются проценты по ипотечному кредиту, а сам долг (тело ипотечного кредита) уменьшается незначительно. При этом проценты для данного вида платежа по ипотеке начисляются и на остаток задолженности по ипотечному кредиту.

При дифференцированных платежах тело ипотечного кредита выплачивается равными долями, а проценты начисляются на сумму остатка задолженности по ипотеке.

Каждый месяц сумма основного долга по ипотеке уменьшается на одинаковое число, равное размеру ипотечного кредита, деленному на общее количество месяцев, на которые взят ипотечный кредит. Вместе с суммой долга по ипотеке падает и размер процентных выплат по ипотечному кредиту, начисляемых на его остаток. Одновременно с процентами снижается размер ежемесячного платежа по ипотеке.

Рассмотрим разницу в платежах по ипотеке на следующем примере ипотечного кредита.

Пример погашения ипотечного кредита. 

Покупается по ипотеке квартира стоимостью 3 млн. руб., из которых

  • первоначальный взнос за квартиру (средства заемщика) — 1 млн. руб.;

  • сумма ипотечного кредита — 2 млн. руб.;

  • ипотечный кредит берется на 20 лет под 12 % годовых.

Таблица сравнения аннуитетных и дифференцированных платежей по ипотеке

Месяц Аннуитет.
платеж
Тело кредита Проценты Остаток задолженности Дифф.
платеж
Тело кредита Проценты Остаток задолженности
1 22 022 2 022 20 000 1 997 978 28 333 8 333 20 000 1 991 667
2 22 022 2 042 19 980 1 995 936 28 250 8 333 19 917 1 983 333
3 22 022 2 052 19 959 1 993 8746 28 167 8 333 19 833 1 975 000
4 22 022 2 083 19 939 1 991 791 28 083 8 333 19 750 1 966 667
                 
12 22 022 2 256 19 766 1 974 359 27 417 8 333 19 083 1 900 000
24 22 022 2 542 19 480 1 945 467 26 417 8 333 18 083 1 800 000
36 22 022 2 864 19 158 1 912 910 25 417 8 333 17 083 1 700 000
                 
60 22 022 3 636 18 385 1 834 887 23 417 8 333 15 083 1 500 000
120 22 022 6 606 15 415 1 534 926 23 417 8 333 10 083 1 000 000
180 22 022 12 002 10 020 989 987 13 417 8 333 5 083 500 000
240 22 022 21 804 218 0 8 417 8 333 83 0
ИТОГО 5 285 280 4 410 000   


Итог:

в случае с аннуитетными платежами по ипотеке заемщик заплатит значительно больше, чем по ипотечному кредиту с дифференцированными платежами.

Подобная разница между аннуитетными и дифференцированными платежами лучше всего заметна в ипотеке из-за длительности и величины ипотечного кредита. Но даже для небольшого потребительского кредита на неотложные нужды аннуитетный вид платежа менее выгоден по сравнению с дифференцированным платежом.

Из таблицы также видно, что в первые годы дифференцированный платеж по ипотечному кредиту будет существенно выше аннуитетного платежа.

Учет данного факта может позволить заемщику ипотечного кредита значительно снизить сумму ипотечного кредита, на которую он может претендовать.

Естественно, банки в основном предоставляют ипотечные кредиты с аннуитетным видом платежей по ипотеке, и, следовательно, большинство владельцев приобретенных по ипотеке квартир погашают ипотечный кредит аннуитетными платежами по ипотеке.

Если у Вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо Вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать Вас по данному вопросу.

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

Колесов Г.Б.,
независимый пенсионный консультант,
эксперт по пенсионному и финансовому планированию жизни

kolesovgb.ru