Ипотека преподносится российскими ипотечными банками под заимствованным у американцев лозунгом:
«Лучше платить по ипотеке за собственное жилье и жить в нем, чем платить кому-то постороннему за аренду жилья».
Без сомнения, какая-то логика в таком подходе к ипотеке и к аренде жилья есть, но при определенных условиях.
А главное условие состоит в том, что:
- размер ежемесячного взноса по ипотеке должен быть не больше стоимости аренды жилья.
Только при таком соотношении размера взноса по ипотеке и стоимости аренды жилья есть смысл решать свою жилищную проблему с помощью ипотечного кредита.
К сожалению, в современной России мы зачастую наблюдаем явное противоречие этому условию.
Размер ежемесячного взноса по ипотеке значительно превышает стоимость аренды жилья.
Так как же решать жилищную проблему: ипотека или аренда жилья?
Ипотека
Для сравнительного анализа примем среднестатистические условия ипотечного кредитования в Москве:
-
сумма ипотечного кредита — 6 млн. рублей,
-
срок погашения ипотечного кредита — 30 лет,
-
процентная ставка по ипотеке — 14 % годовых,
-
ежемесячный взнос по ипотеке при аннуитетном платеже — 71 118 рублей;
-
переплата по ипотеке за 30 лет по аннуитетным платежам — 15 млн 374 тыс. рублей!
Аренда жилья плюс накопление на жилье
Для сравнения с ипотекой рассмотрим альтернативный ипотеке вариант - аренда жилья и одновременное накопление на свою квартиру.
За 6 млн. рублей в Москве можно приобрести (расчеты приведены исключительно для сравнения) примерно 50 кв. м жилья в спальном районе в пределах МКАД, т. е. это может быть или однокомнатная квартира или очень скромная двухкомнатная. Аренда такой квартиры обойдется в диапазоне 30-50 тыс. руб./мес. в зависимости от качества жилья и района расположения.
Примем для наших расчетов средний размер арендной платы в 40 тыс. рублей. Если сравнивать с размером ежемесячного взноса по ипотеке в 71 тыс. рублей, то у нас «образуется» излишек примерно в 30 тыс. рублей ежемесячно.
Теперь попробуем с помощью калькулятора вкладов подсчитать, что мы получим, если будем тратить эти 71 тыс. рублей на то, чтобы снимать квартиру за 40 тыс. рублей и одновременно ежемесячно вносить 30 тыс. рублей на пополняемый депозит под 9 % годовых (при соответствующей финансовой грамотности можно получить и более высокий инвестиционный доход).
Калькулятор вкладов показывает, что при таких условиях уже через 10 лет мы сможем накопить 6 млн. рублей на приобретение аналогичной квартиры.
Возможное удорожание жилья через 10 лет в расчет принимать не будем, поскольку рынок жилья подвержен не только росту цен, но и заметному их падению, как это было в 2008 году.
Пример расчета доходности вклада на 30 лет или 360 месяцев при доходности в 9 % годовых и ежемесячном взносе 30 ООО рублей (можно проверить с помощью онлайн-калькулятора сайта banki.ru)
| Дата расчета | Начисленные проценты (руб.) | Пополнение вклада (руб.) | Сумма вклада на конец периода (руб.) |
| 1 месяц 28.03.2011 |
207 | 30 000 | 60 207 |
| 2 месяц 28.04.2011 |
460 | 30 000 | 90 667 |
| 3 месяц 28.05.2011 |
671 | 30 000 | 121 338 |
| 119 месяц 28.01.2021 |
43 804 | 30 000 | 5 806 428 |
| 120 месяц 28.02.2021 |
44 383 | 30 000 | 5 880 811 |
| 121 месяц 28.03.2021 |
40 602 | 30 000 | 5 951 413 |
| 359 месяц 28.01.2041 |
416 330 | 30 000 | 54 931 674 |
| 360 месяц 28.02.2041 |
419 889 | — | 55 351 563 |
Общая сумма вклада с процентами: 55. 351. 563 руб.
Доход по вкладу за вычетом налогов: 44. 551. 563 руб
В том числе собственные вложения: 10. 770. 000 руб.
Самое интересное, как показывают расчеты, произойдет через 30 лет такой финансовой практики:
- на вашем счету будут невероятные деньги — 55 млн. рублей.
Представьте, какое роскошное жилье можно будет приобрести на эти деньги!
Итак, вместо того, чтобы за 30 лет нелегких выплат взносов по ипотеке подарить банку более 15 млн. рублей и остаться в скромной квартирке, можно будет
-
без всякого риска арендовать аналогичное жилье с возможностью купить в собственность такую же квартиру уже через 10 лет;
-
а можно будет продолжать и дальше арендовать жилье и накапливать деньги и тогда еще через 20 лет можно спокойно ехать выбирать шикарную виллу на берегах теплых морей.
Преимущество аренды жилья в данном примере поражает цифрами, но есть и еще дополнительные доводы в пользу аренды жилья:
-
никто не может гарантировать, что у вас сохранится стабильно высокий заработок для выплаты взносов по ипотеке на протяжении 30 лет. В случае аренды жилья вы можете более гибко выбирать уровень комфортности своего арендного жилья и его местоположение, например, ближе к работе, чтобы не нести дополнительные затраты на личный автомобиль;
-
за 30 лет наверняка произойдут изменения в составе семьи и жилищных предпочтениях, и купленная по ипотеке квартира уже не будет им соответствовать;
-
в случае аренды жилья вы не будете жить 30 лет под угрозой немедленного выселения в случае просрочки платежа взносов по ипотеке;
-
в случае аренды жилья вы сами можете устанавливать график и размер сбережений на депозите, никто не обязывает вас это делать ежемесячно и именно по 30 тыс. рублей;
-
в случае аренды жилья, накопленные на депозите средства можно тратить также на другие неотложные нужды, которые, несомненно, случатся за 30 лет (рождения, свадьбы, лечение и т. д.).
В то время как с ипотекой вы будете все время жить с крайне напряженным семейным бюджетом, и из него будет крайне сложно выделить деньги на иные нужды, кроме как на питание и погашение взносов по ипотеке.
Да и вообще, много чего еще может случиться за 30 лет...
Так что же, лозунг «Лучше платить по ипотеке за собственное жилье и жить в нем, чем платить посторонним людям за аренду жилья» неверен?
Почему же, он верен там, откуда его позаимствовали — на американском рынке недвижимости при американских условиях ипотеки.
Откройте еще раз ипотечный калькулятор и введите туда их процентную ставку взносов по ипотеке 4-5 %. Вы увидите, что ежемесячный взнос по ипотеке за 6 млн. рублей на 30 лет соответственно окажется в два раза меньше и составит 32-35 тыс. рублей в месяц.
Вот на таких условиях ипотеку можно было бы и взять!
А пока таких условий ипотечного кредитования в России нет, следует очень хорошо подумать, перед тем как подписывать кредитный договор на ипотеку. А если и это не помогает — представьте себе счет, измеряемый в миллионах рублей или долларов, который может быть либо у вас, либо у банка.
В последующих материалах мы рассмотрим некоторые ситуации, когда, в принципе, возможно улучшение жилищных условий с использованием ипотечного кредита.