Наследование прав и отдельных видов имущества: Наследование земельного участка
Согласно нормам российского гражданского и земельного законодательства граждане могут быть:
-
собственниками земельных участков;
-
землепользователями (владеть и пользоваться земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования);
-
землевладельцами (владеть и пользоваться земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения);
-
арендаторами земельных участков (владеть и пользоваться земельными участками по договору аренды или по договору субаренды);
-
обладателями сервитута (иметь право ограниченного пользования чужими земельными участками).
Наследованию подлежат земельные участки, находящиеся у граждан на праве собственности и на праве пожизненного наследуемого владения.
Земельный участок в этих случаях входит в объем всего наследственного имущества, и специального разрешения на его переход наследникам не требуется, т.е. наследуется на общих основаниях (ст. 1112 ГК РФ).
Правила наследования земельных участков регулируются ст. 1181 ГК РФ. Однако эти правила следует применять с учетом положений Земельного кодекса РФ как специального закона. Конституция РФ гарантирует защиту не только прав собственности, но и иных имущественных прав.
Под имуществом следует понимать имущество, принадлежащее лицу не только на праве собственности, но и на ином вещном праве. В остальных перечисленных случаях владения и пользования земельными участками возникает наследование лишь на права, принадлежавшие наследодателю.
Так, если наследодателю, например, принадлежало право на аренду земельного участка, то право это переходит к наследнику в силу ст. 617, 1181 ГК РФ, а вот право собственности на него остается у прежнего собственника участка.
Необходимо отметить существующее исключение:
- арендодатель вправе отказать наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия, если заключение договора было обусловлено личными качествами умершего гражданина.
Так, например, наследодатель осуществлял деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, занимающегося выращиванием птицы для поставок в магазины города. В этих целях он использовал земельный участок, относящийся к землям сельхозназначения по договору аренды. Свидетельство о праве на наследство выдается всем наследникам, но нотариус при этом разъясняет, что арендодатель вправе отказать наследнику, не имеющему статуса предпринимателя, во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.
Следует отметить, что вместе с земельным участком к наследникам переходят поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и растения в пределах границ земельного участка (ч. 2 ст. 1181 ГК РФ), но недра, находящиеся под этим участком, остаются в собственности государства.
Права наследодателя и наследника земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, в отличие от собственников, ограничены переходом права на земельный участок по наследству, т.е. иного вида распоряжения, кроме как наследование его, законом не предусматривается.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком является вещным правом (ст. 216 ГК РФ). Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами в порядке перехода прав на земельный участок по наследству, на что указал Верховный Суд РФ при рассмотрении конкретного гражданского дела, т.е. так же, как и земельный участок в собственности наследодателя.
Притом такой переход к наследникам возможен на общих основаниях как по завещанию, так и по закону.
В том случае, когда наследников несколько, свидетельство о праве на наследство должно выдаваться в долях, если нет наследников, наследующих по праву представления, доли которых зависят от количества представленных и доли того лица, которого представляют (ст. 1122, 1141 ГК РФ).
Во всех перечисленных случаях документ на земельный участок, являющийся наследственным имуществом, должен:
- отражать кадастровый номер, четко обозначенные на топографическом плане границы, с установленными землеустроительными знаками, указанием адреса, площади, а также разрешенное использование и обременения прав.
Так, апелляционным определением Московского областного суда от 14 июня 2012 г. в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования отказано правомерно, так как границы участка на местности не определялись и при жизни наследодатель передал его в уставной капитал АОЗТ, в связи с чем земельный участок не может являться наследственным имуществом.
Земельный участок, являясь недвижимым имуществом, требует:
-
регистрации прав,
-
имеет определенную рыночную цену, которая служит для определения размера выплаты компенсации одному из наследников в случае необходимости, оплаты нотариальной пошлины при выдаче свидетельства о праве на наследство и др.
Свидетельство о праве на наследство на земельный участок выдается наследнику нотариусом по истечении шестимесячного срока со дня смерти наследодателя.
В свидетельстве указывается:
-
площадь земельного участка,
-
правоустанавливающий или правоподтверждающий документ, на основании которого он принадлежал наследодателю.
Государственная регистрация перехода права собственности и права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.
Оформление перехода собственности регулируется ст. 16-18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Указанные правила распространяются также при переходе к наследникам права собственности на земельные участки, расположенные за рубежом, если наследодатель еще при жизни зарегистрировал свои права на имущество в Едином реестре прав на недвижимое имущество в России.
В противном случае наследование недвижимости (земельных участков, строений), находящейся за границей, подчиняется правилам того государства, в котором находится недвижимость, в то время как движимое — законам той страны, гражданином которой является собственник этого имущества.
В тех случаях, когда земельный участок в порядке наследственного правопреемства переходит к одному наследнику, вопрос о разделе участка обычно не возникает. Если же земельный участок переходит не к одному, а к нескольким наследникам, то нередко возникает вопрос о разделе земельного участка.
Статья 1182 ГК РФ определяет порядок раздела земельного участка, входящего в состав наследственной массы.
Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения.
Земельный участок может быть делимым и неделимым.
Наследование делимого земельного участка
Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).
Наследодателю может принадлежать несколько участков, которые он мог приобрести различными путями: получить в пользование, а затем приватизировать, купить, получить в наследство и т.д.
Раздел их между наследниками может быть по соглашению либо в судебном порядке, если вызывает споры.
В том случае, когда земельный участок один, а наследников несколько, раздел его зависит от размера земельного участка.
Федеральным законодательством не установлены необходимые нормы при разделе земельного участка между сособственниками.
Законами субъектов РФ устанавливаются минимальные и максимальные размеры земельных участков лишь для предоставления гражданам в собственность для ведения садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, а площадь для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 1 ст. 33 ЗК РФ).
Исходя из изложенного, раздел земельного участка, перешедшего по наследству, возможен с учетом их наследственных долей и обычно применяемых минимальных норм для конкретного вида использования земли.
Наследование неделимого земельного участка
При невозможности раздела земельного участка в разделе его должно быть отказано. Земельный участок в этом случае переходит к наследнику, имеющему преимущественное право. Наследник, которому переходит этот участок, выплачивает компенсацию остальным наследникам.
Преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли земельного участка, находящегося в общей собственности, имеют (ст. 1168 ГК РФ):
-
наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на земельный участок, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения (ст. 133 ГК РФ);
-
наследник, постоянно пользовавшийся неделимым земельным участком и имеющий право на наследственную долю, перед наследниками, не пользовавшимися этим участком и не являвшимися ранее участниками общей собственности на него;
-
наследники неделимого жилого дома (дачи), расположенного на наследуемом земельном участке, проживавшие в нем ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, перед другими наследниками, не являющимися собственниками данного жилого помещения либо которым отказано в его разделе.
В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.
Указанный порядок раздела земельного участка применяется и в тех случаях, когда земельный участок переходит в общее пожизненное владение.
С правами на наследство к наследнику земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества одновременно переходят и обязанности наследодателя:
-
уплачивать налоги,
-
содержать участок в надлежащем состоянии,
-
выплачивать долги и др.
Согласно ст. 1175 ГК РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам и другим обязательствам наследодателя солидарно (ст. 323 ГК РФ), но ограничение ответственности в пределах стоимости перешедшего к каждому из них наследственного имущества сохраняется в отношениях между наследниками в последующем.
Требования кредиторов наследниками исполняются в бесспорном порядке в случае предъявления требований в установленный законом для этого срок. В ином случае — на добровольной основе.
Особенности перехода прав на земельный участок в порядке наследования существуют, когда участок входит в состав предприятия, является землями крестьянского (фермерского) хозяйства, кооператива.
Эти особенности обусловлены той целью, которую преследует хозяйственное общество. Как правило, это получение прибыли с использованием внесенного в хозяйство имущества, в том числе земельных участков или земельных долей.
Изъятие их наследниками не целесообразно, а вступление в хозяйственное общество наследников сопровождается необходимостью обсуждения этого вопроса обществом, что затрудняет оформление наследственных прав после смерти участников общества. Регулируются такие правоотношения общества с наследниками по правилам, указанным ст. 1176 ГК РФ.
Особенности наследования земельных участков иностранными лицами и лицами без гражданства
Несмотря на то, что ч. 3 ст. 62 Конституции РФ установила «национальный режим» в отношении иностранных лиц и лиц без гражданства, в осуществлении права землепользования все же имеются ограничения.
В соответствии с ч. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ им не могут принадлежать на праве собственности земельные участки, находящиеся на приграничных территориях и иных особо обозначенных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ.
Свои особенности имеет и наследование земель сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, лицами без гражданства, поскольку они могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на правах аренды.
Не могут иметь в собственности такие участки юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан или иностранных юридических лиц и лиц без гражданства составляет более 50% (контрольный пакет).
В тех случаях, когда такой земельный участок по наследству переходит к указанным лицам от наследодателя, который был его собственником, наступают последствия, предусмотренные ст. 5 Федерального закона 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:
- наследник обязан в течение года произвести отчуждение земельного участка, который не может принадлежать ему на праве собственности.
В том случае, если наследодатель владел земельным участком на праве аренды, то наследникам, перечисленным в ст. 3 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», арендодатель в силу положений п. 2 ст. 617 ГК РФ не вправе отказать во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия.
К наследникам в этом случае переходят права на аренду, принадлежавшие наследодателю.
Наследник члена садоводческого, огороднического или дачного строительного кооператива по его желанию вправе стать членом соответствующего кооператива, в чем ему не может быть отказано.
Если наследников несколько, то принятие их определяется учредительными документами соответствующего общества, законодательством о потребительских кооперативах.
Так, в соответствии с п. 2 ст. 18 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» членами садоводческого, огороднического и дачного потребительского кооператива могут стать в соответствии с гражданским законодательством наследники членов потребительского кооператива, в том числе малолетние и несовершеннолетние, а также лица, к которым перешли права на земельные участки в результате дарения или иных сделок с земельными участками.
Споры наследников могут возникнуть относительно не переданного в собственность земельного участка, на котором находится наследственное строение.
В этой ситуации наследники не вправе ставить вопрос о выдаче свидетельства о праве на наследство на земельный участок.
Согласно ст. 36 ЗК РФ наследодатель, являясь собственником жилого дома, обладал исключительным правом приватизации находившегося у него на праве бессрочного пользования земельного участка в полном объеме.
Однако эти права не переходят по наследству.
Наследники объектов незавершенного (и завершенного) строительства на земельном участке, не принадлежавшем наследодателю в собственности, приобретают те же права, что и наследодатель, т.е. право бессрочного пользования с тем же целевым назначением. У них возникает право обращения с заявлением о передаче им земельного участка в собственность.
В настоящее время редко, но возникают споры по поводу права собственности на земельную долю, полученную при реорганизации сельскохозяйственных предприятий и приватизации земель, имевшие место до введения Правил ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ними.
Споры эти достаточно сложные и, как правило, разрешаются в судебном порядке с использованием законодательства, регулировавшего земельные отношения до введения в действие Земельного кодекса РФ и различных документов, периода 1991-2001 гг.
Споры наследников относительно земельного участка рассматриваются судами по месту нахождения земельных участков, так как в соответствии со ст. 30 ГПК РФ относятся к исключительной подсудности.