Специальный счет капитального ремонта

Отличие специального счета капитального ремонта от фондов капитального ремонта региональных операторов в том, что на него перечисляются средства, которые платят собственники помещений только одного конкретного многоквартирного дома, и, соответственно, потратить их можно только на капитальный ремонт данного дома.

Специальный счет открывается в банке:

• в соответствии с Гражданским кодексом РФ и

• особенностями, установленными Жилищным кодексом РФ.

Денежные средства, внесенные на специальный счет капитального ремонта, используются только на цели, указанные в статье 174 «Использование средств фонда капитального ремонта» Жилищного кодекса РФ.

Статья 175 «Специальный счет» Жилищного кодекса РФ

Владельцем специального счета капитального ремонта в банке (на чье имя будет открыт этот специальный счет) могут быть:

• ТСЖ, в состав которого входит только один дом или несколько домов, если они расположены в пределах одного земельного участка и имеют общие инженерные сети; для этого собственники помещений многоквартирного дома должны принять решение на общем собрании о том, что они согласны открыть специальный счет на имя ТСЖ;

• жилищный, жилищно-строительный кооператив. Для этого собственники помещений должны принять соответствующее решение на общем собрании;

• управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления;

• региональный оператор капитального ремонта. На его имя тоже можно открыть специальный счет, средства с которого пойдут на ремонт только конкретного дома. Если собственники помещений примут такое решение, то средства на капитальный ремонт их дома будут храниться у регионального оператора не в общем фонде капитального ремонта, как у всех остальных многоквартирных домов, а на отдельном счете в банке.

Если выбранный владелец специального счета прекращает свое существование или по иным причинам не может продолжать исполнять свои обязанности:

• собственники помещений многоквартирного дома в течение 2 месяцев обязаны выбрать нового владельца специального счета.

Если в указанный срок решение не принято:

• орган местного самоуправления самостоятельно назначает владельцем специального счета регионального оператора капитального ремонта.

В случае, когда собственники помещений многоквартирного дома взяли кредит на капитальный ремонт, а владелец специального счета — не региональный оператор — обанкротился:

• орган местного самоуправления имеет право в течение 10 дней поручить региональному оператору выполнять функции владельца специального счета до принятия соответствующего решения на общем собрании.

ч. 6 ст. 175 «Специальный счет» Жилищного кодекса РФ

Не важно, на чье имя открыт специальный счет капитального ремонта, — средства на нем принадлежат собственникам многоквартирного дома и могут быть потрачены только на его капитальный ремонт.

Их нельзя израсходовать на покрытие долгов ТСЖ, управляющей компании или регионального оператора:

• даже при банкротстве владельца специального счета денежные средства, находящиеся на нем, не включаются в конкурсную массу;

• жилищный закон четко прописывает, какие именно денежные операции можно проводить со средствами, которые находятся на специальном счете капитального ремонта.

Кроме того, во время списания средств со счета банк обязан проверять, есть ли у того, кто снимает средства, необходимые для этого документы.

ч. 1, 2 ст. 177 «Совершение операций по специальному счету» Жилищного кодекса РФ

В каком банке или кредитной организации открыть специальный счет капитального ремонта

Этот вопрос должны решить сами собственники помещений многоквартирного дома. Основное условие:

• это должен быть российский банк,

• величина собственных средств которого составляет не менее 20 миллиардов рублей.

В случае если специальный счет капитального ремонта открывается на имя регионального оператора, собственники помещений многоквартирного дома могут поручить ему решить вопрос с выбором банка. В этом случае кредитная организация будет выбрана по результатам торгов.

Собственники помещений многоквартирного дома, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, должны понимать:

• что если к моменту выполнения необходимых работ по капитальному ремонту они не накапливают требуемой суммы,

• то их многоквартирный дом вместе с накоплениями на специальном счете попадает в общий фонд капитального ремонта регионального оператора и последний выполняет требуемые работы.

Также, в случае если собираемость взносов на капитальный ремонт составит менее 50 % от начисляемых сумм:

• многоквартирный дом может быть переведен на общий счет регионального оператора по решению Государственной жилищной инспекции.

Каждый месяц государственная жилищная инспекция контролирует собираемость взносов на капитальный ремонт по открытым специальным счетам:

• если будет установлено, что по конкретному специальному счету капитального ремонта собираемость средств составляет менее чем 50 %,

• государственная жилищная инспекция направит владельцу специального счета предупреждение с требованием погасить образовавшийся долг в срок не позднее чем через 5 месяцев с момента получения уведомления;

• владелец специального счета в течение 5 дней будет обязан уведомить собственников помещений в таком доме о необходимости погашения существующей задолженности;

• если за 2 месяца до истечения срока погашения задолженности требуемая сумма не будет набрана, владелец специального счета предложит собственникам провести общее собрание и поставить на голосование вопрос о порядке и источниках погашения существующей задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт.

Если и в этом случае проблему решить не удастся, Государственная жилищная инспекция примет решение о переводе такого многоквартирного дома в общий фонд капитального ремонта регионального оператора.

Важно  знать: На то, чтобы перейти со специального счета капитального ремонта на общий фонд капитального ремонта регионального оператора, нужен всего месяц.
А на то, чтобы выйти из общего фонда капитального ремонта регионального оператора и сформировать свой специальный счет капитального ремонта, потребуется 2 года (если региональные власти не установили в данном регионе меньший срок).
Причина в том, что из общего фонда собственники помещений уйдут вместе со всеми средствами, которые накопились на счете их дома, и региональному оператору потребуется время, чтобы подготовить собранную собственниками сумму для передачи на специальный счет.

Как правильно выбрать специальный счет капитального ремонта

Начинать подготовку к выбору специального счета нужно заранее, еще до проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома:

• первым делом нужно ознакомиться с предложениями банков и, выбрав несколько наиболее подходящих вам;

• вынести их на обсуждение инициативной группы;

• кроме того, нужно рассмотреть проект договора с организацией, которая будет вести работу со специальным счетом капитального ремонта - начислять платежи, печатать квитанции, вести работу с должниками.

Повестка дня общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, посвященного выбору специального счета, обязательно должна содержать следующие вопросы:

• об установлении размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Он не должен быть меньше, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, определенный в регионе;

• об утверждении перечня услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Этот перечень должен быть не меньше, чем тот, что указан в региональной программе капитального ремонта;

• о сроках проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Их нельзя устанавливать более поздними, чем те, что прописаны в региональной программе;

• о выборе владельца специального счета;

• о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет. Если собственники помещений не смогут выбрать кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или она окажется не соответствующей требованиям, вопрос об этом выборе будет считаться переданным на усмотрение регионального оператора;

• о выборе лица, которое будет оказывать услуги по сопровождению специального счета - начислять платежи, печатать квитанции с отдельными банковскими реквизитами, уплачивать банковские комиссии, вести претензионно исковую работу с должниками;

• об определении размера денежных средств, собираемых на оплату услуг по сопровождению специального счета.

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома нужно провести путем очного голосования, и только если оно не состоится, провести его еще раз, но уже в заочной форме.

После того как счетная комиссия учтет все голоса, решение собрания нужно будет оформить путем составления протокола собрания, а затем оригинал этого протокола направить в адрес той организации, что будет выбрана владельцем специального счета капитального ремонта.

Важно знать: Для того чтобы решение по выбору специального счета капитального ремонта в качестве способа накопления средств на капитальный ремонт было принято, за него должны проголосовать собственники, обладающие не менее чем 2/3 от общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Если у Вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо Вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать Вас по данному вопросу.

КАК ЭКОНОМИТЬ ДЕНЬГИ НА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГАХ