В соответствии с жилищным законодательством минимальный перечень работ, которые входят в понятие «содержание общего имущества многоквартирного дома», выглядит таким образом:Оплата жилищных услуг в многоквартирном доме

Из предыдущих материалов вы уже знаете, чем жилищные услуги в многоквартирном доме отличаются от коммунальных услуг.

Однако само понятие «жилищные услуги» очень емкое. Несмотря на то, что в квитанциях на оплату жилищно-коммунальных услуг практически все жилищные услуги учитываются в одной строчке «содержание и ремонт жилья», в реальности таких услуг довольно много. И важно уметь разбираться, насколько качественно и действительно ли в полном объеме обслуживающие многоквартирный дом организации выполняют свои обязательства перед жильцами дома.

Существуют специальные требования к техническому и санитарно-эпидемиологическому состоянию общего имущества многоквартирного дома, в соответствии с которыми оно должно содержаться.

По этим требованиям любой многоквартирный дом должен быть надежным и безопасным для жизни и здоровья жильцов его жильцов. Жилые и нежилые помещения, а также помещения общего пользования и земельный участок многоквартирного дома должны быть доступными для пользования. Все инженерные коммуникации, коллективные приборы учета и т. д. должны исправно работать. Кроме того, содержание общего имущества в многоквартирном доме должно обеспечивать поддержание архитектурного облика здания.

В соответствии с жилищным законодательством минимальный перечень работ, которые входят в понятие «содержание общего имущества многоквартирного дома», выглядит таким образом:

  • осмотр общего имущества. Его проводят собственники помещений и представители управляющих компаний или ТСЖ, которые могут выявить возможные несоответствия, угрожающие жизни и здоровью жителей дома;

  • осмотры и поддержание готовности внутридомовых систем холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;

  • поддержание температуры и влажности в подъездах, на лестничных клетках и т. д. в соответствии с нормой;

  • уборка подъездов и дворов;

  • вывоз мусора. Управляющая компания или ТСЖ обязаны обустроить специальное место, куда жители могли бы выбрасывать использованные ртутьсодержащие лампочки. Передавать их специальным организациям, которые имеют право утилизировать такого рода отходы, — тоже обязанность управляющих компаний;

  • уход за деревьями, клумбами, кустарниками во дворе.

С апреля 2016 года плата за содержание общего имущества включает в себя также плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании общего имущества в многоквартирном доме.              

Размер платы за содержание общего имущества многоквартирного дома формируется на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома исходя:

  • из объемов коммунального ресурса, необходимого для надлежащего содержания общего имущества, или

  • по нормативу.

Приведенный выше перечень работ — это лишь минимальный набор обязательств управляющей компании.

Собственники помещений в многоквартирном доме:

  • не имеют права заказывать управляющей компании объем работ меньше, чем отражено в указанном перечне,

  • а управляющая компания или ТСЖ не вправе отказаться от каких-то из вышеперечисленных работ.

По согласованию с управляющей компанией собственники помещений многоквартирного дома могут заказать дополнительные услуги и работы, например, охрану дома, содержание придомовой парковки и т. п. Однако следует помнить, что за повышенный уровень комфорта придется больше платить.

Размер платы за услуги и работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома с учетом перечня услуг исходя из предложений управляющей компании по их стоимости.

Установить размер платы в одностороннем порядке собственники помещений многоквартирного дома не имеют права:

  • если собственников не устраивает перечень услуг по содержанию общего имущества или их стоимость, предлагаемые конкретной управляющей компанией, и

  • если не получается договориться, то необходимо рассмотреть предложения других управляющих компаний и выбрать подходящую.

Собственники помещений многоквартирного дома имеют право в любое время затребовать у управляющей компании перечень работ и информацию о том, с какой периодичностью они проводились. Управляющая компания обязана предоставить эти сведения в течение 5 рабочих дней. Заключая договор на управление с управляющей компанией, этот срок можно сделать более коротким.

Управляющая компания или ТСЖ действительно должны следить за чистотой и техническим состоянием дома. Но это не значит, что они ответственны абсолютно за все поломки, которые могут произойти в обслуживаемом многоквартирном доме.

В пункте 15 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме указывается, какие именно работы должны проводить сами собственники помещений:

  • ремонт квартирных дверей, а также окон и межкомнатных дверей в квартирах или нежилых помещениях, которые не являются общей собственностью (например, в магазинах на первом этаже);

  • утепление оконных и балконных проемов (если речь идет о квартирах и других помещениях, имеющих собственника), не обязана управляющая компания также заменять и стекла в квартирах;

  • уборка и очистка земли, которая не входит в состав двора. Это тоже сфера ответственности владельцев данной земли.

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"

У собственников помещений многоквартирного дома есть полное право проверять качество работы управляющей компании. И, разумеется, они имеют все основания требовать устранения дефектов, а затем снова проверить, действительно ли неисправность осталась в прошлом.

Важно знать: Чем больше услуг вы закажете у управляющей компании, тем больше вам придется за них платить. При желании можно ограничиться эконом вариантом, в который войдут лишь основные услуги:

  • работы, необходимые для надлежащего содержания несущих и ненесущих конструкций дома;
  • работы, необходимые для надлежащего содержания инженерно-технических систем;
  • сухая и влажная уборка помещений и двора, дезинфекция, дератизация помещений.

Заказать меньше этого списка жители не имеют права — это может нарушить безопасность жилища.

Содержание земельного участка многоквартирного дома

Содержание земельного участка — одна из обязанностей управляющей компании:

  • оттого, как оборудована контейнерная площадка и как часто вывозится мусор, зависит санитарное состояние придомовой территории.

Прорабатывая договор с управляющей компанией, обратите внимание на пункты, связанные с вывозом мусора:

  • управляющая компания обязана будет действовать именно по той схеме, что вы зафиксируете в договоре.

В договоре управления также должно быть оговорено:

  • какая площадь земельного участка подлежит уборке,

  • с какой периодичностью,

  • в каких случаях требуется механизированная уборка, а в каких достаточно ручной.

Уборка снега может стать основной головной болью жителей, если зимой управляющая компания захочет сэкономить на дворнике.

Как и в случае с вывозом мусора, в жилищном законодательстве нет четких нормативов относительно того, как быстро и до какой степени двор должен быть очищен от снега. Поэтому, заключая договор, не забудьте четко прописать и этот пункт.

Зачастую уборка снега механизирована: во дворы заезжают легкие тракторы, которые быстро расчищают дороги и тротуары. Если же на улице гололед, работники управляющей организации должны обрабатывать дорогу пескосоляной смесью.

Сосульки и наледь на крыше нередко становятся причиной конфликтов жильцов дома с управляющей организацией. Помните, что сбивание сосулек и наледи с крыши многоквартирного дома, а также контроль за состоянием оборудования, препятствующего их образованию, является прямой обязанностью управляющей компании, выбранной в доме.

Это закреплено в минимальном перечне работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Постановлением Правительства РФ от03.04.2013 г. № 290.

Внимание: Хотя козырьки балконов и являются личной собственностью лиц, приобретших помещение в многоквартирном доме, сбивать наледь с данных объектов также обязана организация, осуществляющая управление многоквартирным домом. Управляющая компания в силу ст. 161 «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом» Жилищного кодекса обязана обеспечивать безопасность проживания в таком доме.

Услуги по управлению многоквартирным домом

Наряду с содержанием общего имущества жилищные услуги включают в себя предоставление услуг по управлению многоквартирным домом:

  • прием, хранение и передачу технической документации на многоквартирный дом;

  • сбор, хранение и актуализацию информации о собственниках;

  • ведение электронного паспорта многоквартирного дома;

  • подготовку предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

  • иные услуги, предусмотренные договором управления.

В 2015 году в Жилищный кодекс РФ приняты изменения, в результате которых управляющая компания или ТСЖ в составе услуг по управлению многоквартирным домом обязаны осуществлять по заявлению собственников, обладающих не менее чем 10 % квадратных метров от площади всех жилых и нежилых помещений, содействие в организации и проведении общего собрания. Такая обязанность возникает только если в многоквартирном доме принято соответствующее решение общего собрания собственников о праве 10% попросить содействия в проведении голосования.

Оплата услуг и работ по содержанию общего имущества

ч. 7 ст. 156 «Размер платы за жилое помещение» Жилищного кодекса РФ;
пп. «в» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416

Один из самых острых вопросов — сколько платить за жилищные услуги. В домах, которые обслуживает управляющая компания, стоимость жилищных услуг определяют собственники на общем собрании.

Правда, есть существенное условие:

  • собственники могут проголосовать за размер платы с учетом предложений управляющей компании, с которой они собираются заключать договор;

  • если предложения управляющей организации не устраивают собственников помещений, то им следует рассмотреть расценки других управляющих компаний, готовых работать с данным домом.

В домах, где работает ТСЖ, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив, размер платежей определяют органы управления товарищества или кооператива — в соответствии со своим уставом. Размер платы устанавливается на срок не менее чем 1 год.

Кто и с какого момента обязан платить за жилищные услуги в многоквартирном доме

ч. 2 ст. 153 «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги» Жилищного кодекса РФ

Важно знать: Если от собственника квартиры в многоквартирном доме требуют погасить долги ее предыдущего владельца, это абсолютно незаконно!

Отдельная ситуация складывается по оплате взносов на капитальный ремонт.

Новый собственник помещения в многоквартирном доме обязан оплатить долг предыдущего собственника:

  • наниматели помещения или квартиры по договору социального найма — с момента заключения договора;

  • арендаторы помещения или квартиры (государственной или муниципальной) — с момента заключения договора аренды;

  • члены жилищного кооператива — с момента предоставления помещения кооперативом;

  • собственники жилого помещения — с момента возникновения права собственности;

  • лица, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, — с момента передачи.

Если у Вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо Вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать Вас по данному вопросу.

КАК ЭКОНОМИТЬ ДЕНЬГИ НА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГАХ

Колесов Г.Б.,
независимый пенсионный консультант,
эксперт по пенсионному и финансовому планированию жизни

kolesovgb.ru