Как создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) в многоквартирном доме
Перед тем как создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) в многоквартирном доме, необходимо продумать структуру и финансовый план его деятельности.
Для того чтобы узнать, во сколько обойдется содержание жилья в многоквартирном доме, если в доме будет создано ТСЖ, необходимо посчитать все расходы ТСЖ за месяц и разделить эту сумму на площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Так можно узнать размер платы за содержание общего имущества на один квадратный метр своей квартиры.
Если инициатор или инициативная группа собственников жилья посчитают такой вариант приемлемым, то необходимо подготовить документы для проведения общего собрания и продумать кандидатуры в органы управления ТСЖ и контрольно-ревизионные органы:
-
правление ТСЖ,
-
председатель ТСЖ, а также
-
ревизионная комиссия ТСЖ.
ст. 136 «Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья» Жилищного кодекса РФ
За создание ТСЖ и утверждение его Устава должны проголосовать собственники, обладающие более чем половиной квадратных метров в общей площади жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. После этого начинается этап оформления необходимых документов.
Государственная регистрация товарищества собственников жилья (ТСЖ) на сегодняшний день осуществляется в форме регистрации товарищества собственников недвижимости.
Ликвидация товарищества собственников жилья (ТСЖ)
Порой возникают случаи, когда никто из собственников жилья не хочет заниматься деятельностью ТСЖ. В этом случае членам ТСЖ нужно его ликвидировать.
Возможно ли это? Да, возможно.
Для ликвидации ТСЖ необходимо провести общее собрание членов ТСЖ и принять решение о его ликвидации и создании ликвидационной комиссии. Далее действовать придется так, как описано в Гражданском кодексе РФ относительно ликвидации любого юридического лица.
Кроме того, в ч.2 Статьи 141 «Ликвидация товарищества собственников жилья» Жилищного кодекса РФ прописано еще одно основание, по которому ТСЖ можно ликвидировать - число квадратных метров, принадлежащих членам ТСЖ, меньше половины площади всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
В этом случае собственники жилья в многоквартирном доме обязаны принять решение о ликвидации ТСЖ.
Государственная регистрация ТСЖ
Для того чтобы пройти государственную регистрацию ТСЖ, нужно предоставить в налоговую инспекцию:
-
заявление на государственную регистрацию, заверенное у нотариуса;
-
протокол общего собрания собственников помещений, на котором принято решение о создании ТСЖ и о принятии его устава;
-
устав ТСЖ;
-
сведения о лицах, проголосовавших на собрании за создание ТСЖ, о принадлежащих им долях в праве общей собственности.
Как только будет пройдена процедура государственной регистрации ТСЖ, оно становится юридическим лицом.
У каждого ТСЖ должна быть:
- печать со своим наименованием,
- расчетный счет в банке,
- другие реквизиты.
В одном многоквартирном доме может работать только одно ТСЖ. Жилищным законодательством РФ запрещено создание одного ТСЖ на несколько многоквартирных домов. Исключение составляет случай, когда многоквартирные дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу, инженерные сети, иные общие объекты.
В случае банкротства ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом. При этом нужно понимать, что:
-
имущество собственников в многоквартирном доме, их квартиры, а также
-
общее имущество в многоквартирном доме
в состав имущества ТСЖ не входят.
Если банкротство вдруг случилось у одного из членов товарищества, ТСЖ за него ответственности не несет. Также сами члены ТСЖ не отвечают по долгам товарищества собственников жилья.
Важно знать: Главный документ ТСЖ — это его устав, в котором прописываются все основные права и обязанности членов ТСЖ, сфера его деятельности и т. д. Сегодня можно найти образцы уставов ТСЖ в интернете, также зачастую типовые образцы предоставляют районные администрации. Поэтому, прежде чем писать устав, следует внимательно прочитать несколько разных вариантов устава, чтобы выбрать наиболее подходящий для вашего дома.
Органы управления ТСЖ
ст. 146 «Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья», статьи 45–48 Жилищного кодекса РФ, ч. 2 ст. 145 «Общее собрание членов товарищества собственников жилья» Жилищного кодекса РФ
Товарищество собственников жилья, как любая организация, имеет свои органы управления. К ним относятся:
-
общее собрание членов ТСЖ;
-
председатель правления ТСЖ;
-
правление ТСЖ.
Общее собрание членов ТСЖ
Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества собственников жилья и созывается в порядке, установленном статьями 146, 45-48 Жилищного кодекса, уставом товарищества.
Перечень вопросов, которые решаются на общем собрании членов ТСЖ, включает в себя:
-
принятие решений о наиболее важных организационных вопросах ТСЖ (избрание правления, членов ревизионной комиссии, рассмотрение жалоб на их действия, утверждение устава, определение размера вознаграждения председателя и членов правления, принятие решения о реорганизации или ликвидации ТСЖ);
-
принятие решений о финансовой деятельности ТСЖ (установление размеров обязательных платежей и взносов членов товарищества, утверждение сметы доходов и расходов и отчетов об их исполнении, привлечение заемных средств, определение направлений использования доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ).
Важно понимать, что возможность проведения общего собрания членов ТСЖ не отменяет необходимости проводить в многоквартирном доме общее собрание собственников помещений по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции такого собрания. Например, вопросы организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме не могут быть решены на общем собрании членов ТСЖ. Для принятия по ним решений необходимо созывать общее собрание собственников помещений.
Правление товарищества собственников жилья (ТСЖ)
Правление товарищества собственников жилья — это исполнительный орган, он подчиняется общему собранию членов ТСЖ. Поэтому наиболее важные вопросы решаются на собрании, а те вопросы, которые в соответствии с Жилищным кодексом РФ и уставом не относятся к компетенции общего собрания собственников помещений и общего собрания членов ТСЖ, могут решаться правлением ТСЖ.
Избирать членов правления ТСЖ можно на любой срок в пределах двух лет. Как правило, выборы назначают либо раз в год, либо раз в два года.
Заседания правления ТСЖ созывает председатель (кстати, его можно выбирать на правлении, а можно — на общем собрании членов ТСЖ, какой вариант выбрать — дело самих членов товарищества собственников жилья, однако выбранный способ должен быть зафиксирован в уставе).
Для того чтобы решения правления ТСЖ считались законными, на его заседании должна присутствовать как минимум половина членов правления. Если больше половины собравшихся членов правления ТСЖ проголосовало за какое-либо предложение, оно считается принятым. После голосования необходимо оформить протокол, который должны подписать председатель ТСЖ и секретарь заседания.
Интересно знать: Если многоквартирный дом еще только построен и вводится в эксплуатацию, на первых порах его содержанием обязан заниматься застройщик или управляющая компания, которую он сам выберет. Но затем проводится открытый конкурс, на котором и выбирается постоянная управляющая компания. Временный договор может действовать не дольше 3 месяцев.
Важно знать: Собственники помещений в многоквартирном доме, которые не являются членами ТСЖ, не могут быть выбраны в правление ТСЖ. Кроме того, запрещено избирать в правление членов ревизионной комиссии товарищества и членов ТСЖ, которые работают в органах управления организации, с которой ТСЖ заключило договор об обслуживании.
Обязанности правления ТСЖ:
ст. 148 «Обязанности правления товарищества собственников жилья» Жилищного кодекса РФ
-
соблюдать законодательство и требования устава ТСЖ;
-
контролировать своевременность оплаты взносов членами ТСЖ;
-
составлять годовые сметы расходов и доходов ТСЖ, отчеты о финансовой деятельности, предоставлять их общему собранию ТСЖ для утверждения;
-
заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
-
нанимать и увольнять работников для обслуживания дома;
-
вести реестр членов товарищества, бухгалтерию, делопроизводство;
-
созывать и проводить общее собрание членов ТСЖ;
-
выполнять иные обязанности, вытекающие из устава ТСЖ.
Председатель правления ТСЖ
ст. 149 «Председатель правления товарищества собственников жилья» Жилищного кодекса РФ
Председатель правления ТСЖ является лицом выборным. Как уже говорилось, его могут избирать члены правления ТСЖ, а могут все члены ТСЖ на общем собрании. Срок работы председателя обговаривается в уставе товарищества. Его задачи — координировать работу правления и ТСЖ в целом.
Кроме того, председатель правления ТСЖ разрабатывает нормативные документы:
-
правила внутреннего распорядка ТСЖ (утверждаются эти правила на общем собрании собственников жилья),
-
положение об оплате труда наемных работников и т.д.
Важно знать: Председателю правления ТСЖ не нужна доверенность от членов ТСЖ на то, чтобы подписывать платежные документы и совершать сделки, которые не требуют одобрения со стороны правления или общего собрания членов ТСЖ.
Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ
Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается на общем собрании членов ТСЖ. Максимальный срок работы ревизионной комиссии — 2 года, затем должны последовать перевыборы.
Главная задача ревизионной комиссии — как минимум раз в год проводить ревизии финансовой деятельности ТСЖ и давать отчет членам товарищества о результатах проверки. Кроме того, ревизионная комиссия составляет заключение на сметы различных работ, разработанные правлением ТСЖ.
Плюсы ТСЖ:
-
денежные средства собственников помещений многоквартирного дома аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома;
-
возможность самостоятельно нанимать организации или работников для содержания, ремонта и обслуживания общего имущества. Для выполнения некоторых работ товарищество может привлекать на договорной основе граждан, проживающих в этом доме. Таким образом, частично может быть решена проблема занятости некоторых жильцов дома;
-
возможность переизбрания правления ТСЖ в случае его неудовлетворительной работы;
-
ТСЖ может открыть на себя специальный счет для проведения капитального ремонта дома;
-
ТСЖ само определяет, что ремонтировать в доме, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды.
Недостатки ТСЖ:
-
главный недостаток ТСЖ - далеко не все жители вовремя платят за коммунальные услуги, из-за этого нарушается финансовая устойчивость ТСЖ;
-
ТСЖ может быть выгодно в условиях крупного многоквартирного дома; если квартир мало, содержание дома для собственников оказывается слишком дорогим удовольствием;
-
на практике председателем ТСЖ может стать недобросовестный человек.
Интересно знать: ТСЖ — это юридическое лицо со всеми вытекающими отсюда последствиями. Об этом председатели ТСЖ и члены правления зачастую забывают, искренне считая, что за их ошибки им «ничего не будет». Между тем в реальности за этим следует серьезная ответственность. Размер штрафов за нарушения в жилищно-коммунальной сфере доходит до 250 тысяч рублей.