Современное жилищное законодательство предусматривает три варианта управления многоквартирным домомСпособы управления многоквартирным домом

Самый главный вопрос, который предстоит решить собственникам помещений в многоквартирном доме, — это каким способом будет управляться их многоквартирный дом.

Современное жилищное законодательство предусматривает три варианта управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление самими собственниками помещений многоквартирного дома;

  • управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (СПК);

  • управление управляющей организацией.

Важно знать: Решение о том, каким способом будет управляться многоквартирный дом, принимают сами собственники помещений этого дома на общем собрании собственников помещений.

Выбор способа управления многоквартирным домом — это основа, на которой затем будет выстраиваться вся дальнейшая система содержания и ремонта дома. И прежде чем выносить на голосование тот или иной вариант, нужно очень внимательно просчитать все плюсы и минусы каждого способа управления своим многоквартирным домом.

Первый способ: Непосредственное управление многоквартирным домом

Данный способ может быть реализован только в доме, количество квартир в котором не более 30. В доме, где более тридцати квартир, непосредственное управление реализовано быть не может.

Отличительной особенностью данного способа является то, что между потребителями и поставщиками коммунальных услуг (компаниями, которые обеспечивают тепло, электроэнергию, воду и т. д.) не существует посредников. Собственники помещений многоквартирного дома напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями и отдельными квитанциями сами оплачивают коммунальные услуги.

При непосредственном управлении собственники помещений многоквартирного дома на общем собрании принимают решение, с кем заключить договоры на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества.

ч. 3 ст. 164 «Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме» Жилищного кодекса РФ

Чтобы не объявлять общее собрание по текущим вопросам, собственники помещений многоквартирного дома могут выбрать одного из них или иное лицо, которое будет представлять их интересы и обладать правом подписи. Для этого ему необходимо получить письменную доверенность от всех или большинства собственников помещений многоквартирного дома.

Плюсы непосредственного управления многоквартирным домом:

  • коммунальные ресурсы жители многоквартирного дома оплачивают напрямую поставщикам, минуя посредников;

  • полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома остаются у собственников помещений многоквартирного дома;

  • не возникает расходов на оплату услуг по управлению общим имуществом.

Минусы непосредственного управления многоквартирным домом:

  • в доме, где меньше 30 квартир, может быть сложно найти того, кто сможет (и согласится) взять на себя ответственность по заключению договоров от лица всех собственников помещений многоквартирного дома;

  • нет профессионального управления общим имуществом многоквартирного дома;

  • собственникам помещений многоквартирного дома бывает сложно договориться между собой и найти подрядчиков по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома;

  • в случае если не выбрано уполномоченное лицо, контроль за качеством работ со стороны всех или нескольких собственников помещений многоквартирного дома может приводить к конфликтам между ними.

Второй способ: Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)

ч. 1 ст. 135 «Товарищество собственников жилья» Жилищного кодекса РФ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ):

  • это некоммерческая организация;

  • ее цель — не заработать деньги,

  • а обеспечить дому качественное управление с регулярными ремонтами, хорошим содержанием общего имущества и постоянным наличием воды, тепла, электроэнергии и других коммунальных услуг.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это юридическое лицо. Для создания ТСЖ необходимо пройти государственную регистрацию как юридического лица и получить все соответствующие документы.

Работа ТСЖ определяется нормами Жилищного кодекса РФ. ТСЖ несет ответственность за предоставление как жилищных, так и коммунальных услуг.

ПРИМЕР: Зачастую председатели ТСЖ, оправдываясь перед жителями, говорят: «Мы не виноваты в том, что контейнеры для мусора переполнены, это компания по вывозу мусора плохо работает!» На самом деле виноватых нужно искать именно в ТСЖ: они обязаны приложить все усилия, вплоть до смены компании-подрядчика, чтобы все услуги предоставлялись точно в срок.

Содержать общее имущество ТСЖ может двумя способами:

ч. 2.2 ст. 161 «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом» Жилищного кодекса РФ

  • самостоятельно, имея в штате всех необходимых специалистов (инженера, слесаря-сантехника, электрика, плотника, дворника, уборщицу, инженера, бухгалтера, паспортиста и т. п.), причем специалисты могут быть из числа жильцов в данном доме, лишь бы они могли обеспечить своевременные действия по содержанию жилья и пресечение аварийных ситуаций;

  • наняв подрядчика — управляющую или обслуживающую организацию.

Как создать ТСЖ, органы управления ТСЖ, плюсы и недостатки ТСЖ – все эти и многие другие вопросы будут подробно рассмотрены в следующем материале.

Третий способ: Управление многоквартирным домом управляющей организацией

ч. 2, 3. ст. 161 «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом»,
ч. 2 ст. 162 «Договор управления многоквартирным домом» Жилищного кодекса РФ

Это самый распространенный способ управления многоквартирными домами — все работы по содержанию и ремонту большинства многоквартирных домов в нашей стране проводятся специалистами управляющих организаций.

Жилищный кодекс РФ требует, чтобы управляющая компания выполняла абсолютно все работы, которые предусмотрены минимальным перечнем и заказаны ей собственниками по договору управления. При этом управляющая организация может нанимать другие подрядные организации, но всю ответственность за качество услуг несет именно она.

Для того чтобы начать работать с управляющей организацией, необходимо сначала заключить с ней договор управления многоквартирным домом. Для этого нужно, чтобы на общем собрании собственники сами выбрали, какой организации они готовы доверить управление своим домом, и утвердили условия договора. В реальности же часто бывает, что жителям многоквартирного дома так и не удается собраться вместе и обсудить эту важную проблему.

ч. 4–8.1 ст. 161 «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом» Жилищного кодекса РФ

Чтобы многоквартирный дом все-таки не остался «бесхозным», роль инициатора общего собрания берут на себя органы местного самоуправления. Если собственники самостоятельно не выбирают управляющую организацию, то последняя определяется по результатам конкурса.

Все плюсы и минусы управления многоквартирным домом управляющей организацией будут рассмотрены в отдельном материале.

Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

Статья 163. «Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности» Жилищного кодекса РФ

Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления.

Управление многоквартирным домом, в котором доля Р, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством РФ в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Если у Вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо Вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать Вас по данному вопросу.

КАК ЭКОНОМИТЬ ДЕНЬГИ НА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГАХ

Колесов Г.Б.,
независимый пенсионный консультант,
эксперт по пенсионному и финансовому планированию жизни

kolesovgb.ru