Главным органом, принимающим решение по всем основным вопросам в многоквартирном доме, является общее собрание собственников помещений в данном доме.Что решается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома

Главным органом, принимающим решение по всем основным вопросам в многоквартирном доме, является общее собрание собственников помещений в данном доме.

Решения, принятые на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, являются обязательными для всех собственников помещений.

Только посредством голосования собственников помещений на общем собрании может быть:

  • избран способ управления многоквартирным домом;

  • принято решение о реконструкции дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений на земельном участке многоквартирного дома (например, решение о строительстве детской площадки на земельном участке такого дома);

  • избран способ формирования фонда капитального ремонта и окончательно утвержден размер взноса на капитальный ремонт;

  • принято решение о получении кредитов или займов на капитальный ремонт;

  • принято решение об использовании системы ГИС ЖКХ или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

  • принято решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом (например, решение об ограничении въезда на земельный участок многоквартирного дома для собственников помещений);

  • принято решение о пользовании общим имуществом собственников многоквартирного дома (например, о размещении рекламных конструкций на доме);

  • принято решение о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

  • принято решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений на условиях, определенных общим собранием.

Данный перечень не является исчерпывающим, к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома Жилищным кодексом РФ могут быть отнесены и иные вопросы.

ст. 44 «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

Важно знать: Сегодня к общему собранию собственников помещений многоквартирного дома многие относятся как к скучнейшим мероприятиям советских времен, на которые мало кому нравилось ходить. Однако это очень опасное заблуждение. Собственник квартиры, который упорно игнорирует «общий сбор», рискует однажды обнаружить, что в его дворе появилась большая автопарковка, а платежи за капремонт выросли втрое. «Почему?!» —воскликнет он возмущенно. «Так решили на общем собрании»,— ответят ему, и он обязан будет это решение выполнять.

В 2015 году в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, расширяющие компетенцию общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Так, посредством голосования собственников помещений многоквартирного дома теперь может быть принято решение о наделении совета дома полномочиями решать вопросы, касающиеся текущего ремонта общего имущества.

Также общее собрание собственников помещений многоквартирного дома вправе принять решение о предоставлении председателю совета дома дополнительных полномочий по решению текущих вопросов, возникающих в его деятельности, но не входящих в компетенцию общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Как проводится общее собрание собственников помещений многоквартирного дома

ст. 45 «Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

Внеочередное собрание собственников помещений в многоквартирном доме может инициировать:

  • любой собственник помещений, живущий в многоквартирном доме, или

  • управляющая компания.

Совет: Существует много способов проинформировать жильцов многоквартирного дома о планируемом общем собрании. Как показывает практика, наиболее успешные способы — это:

  • направить уведомление о собрании каждому собственнику заказным письмом;
  • вручить каждому собственнику уведомление лично в руки, под роспись;
  • повесить объявление на 1-м этаже каждого подъезда (но такой вариант возможен, если его одобрили на предыдущих общих собраниях).

Существуют два вида собраний собственников помещений многоквартирного дома:

  • годовое общее собрание и
  • внеочередное собрание.

Годовое общее собрание — обязательное, собственники помещений многоквартирного дома не имеют права отказаться от его проведения. А вот решать, в какие сроки его проводить, какие вопросы на нем обсуждать, — прерогатива инициаторов проведения собрания.

В июне 2015 года в Жилищный кодекс РФ приняты поправки, которые устанавливают, что собственники помещений многоквартирного дома обязаны проводить годовое общее собрание в течение 2-го квартала года, следующего за отчетным. Иной срок может устанавливаться решением общего собрания собственников.

Внеочередное собрание — добровольное собрание. В случае необходимости инициировать его может любой собственник помещения в многоквартирном доме.

К примеру, молодые мамы могут решить, что им во дворе очень нужна детская площадка, и инициировать проведение внеочередного собрания, чтобы обсудить, возможна ли ее установка.

Или к председателю совета дома может обратиться фирма с предложением разместить на стене дома рекламный баннер. Прежде чем дать положительный или отрицательный ответ, председатель совета дома должен провести голосование по данному вопросу. Собственник помещения, который инициирует общее собрание, должен подготовить все необходимые документы для его проведения.

В июне 2015 года в действующее законодательство внесены изменения, в результате которых собственники, обладающие не менее чем 10 % квадратных метров от площади всех помещений в доме, получили право обратиться в управляющую организацию или в товарищество собственников жилья (ТСЖ) с заявлением об оказании содействия в проведении общего собрания. В нем должны быть сформулированы вопросы для внесения в повестку дня собрания.

Получив такое заявление, управляющая организация или ТСЖ обязаны:

  • уведомить всех собственников помещений многоквартирного дома о проведении общего собрания;

  • оформить документы по результатам проведения собрания;

  • обеспечить ознакомление всех собственников помещений с итогами голосования по вопросам повестки дня.

Но чтобы требовать от управляющей организации или ТСЖ содействия в проведении собраний, собственники помещений заранее на общем собрании обязаны определиться также и с порядком финансирования расходов управляющей организации или ТСЖ на их проведение.

При этом следует отметить, что у собственников помещений остается возможность организовывать общее собрание самостоятельно. Пользоваться помощью управляющей организации, ТСЖ или нет — дело собственников.

Также в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, в результате которых управляющая организация получила право инициировать проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома практически по всем вопросам, отнесенным к его компетенции. Исключение составляют собрания с повесткой дня по выбору управляющей организации или смене способа управления многоквартирным домом.

Правомочность собрания собственников помещений многоквартирного дома

Не любое собрание собственников помещений многоквартирного дома можно назвать правомочным. Если пять молодых мам поговорили, сидя на лавочке, о детской площадке — это лишь разговор, не более. Для того чтобы решения собрания имели силу, в нем должны участвовать собственники помещений, обладающие не менее чем 50 % голосов. Тогда можно сказать, что собрание имеет кворум.

Для принятия некоторых особых решений требуется голосование собственников помещений, обладающих не менее чем определенным процентом голосов в многоквартирном доме.

Такие случаи оговорены в ч. 1 ст. 46 «Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме» Жилищного кодекса.

На годовом общем собрании кворум собственников помещений не набрался

Это значит, что собрание придется проводить повторно. А вот если на внеочередное собрание пришло меньше половины собственников, это уже сами инициаторы будут решать, проводить им повторный сбор или отказаться от своей идеи.

Уведомление об общем собрании нужно оформить надлежащим образом и довести до сведения собственников помещений многоквартирного дома не позднее чем за 10 дней до даты проведения.

В уведомлении обязательно должно содержаться:

ст. 45 Жилищного кодекса РФ

  • информация о том, кто созывает собрание;

  • информация о форме проведения - в очной или заочной форме;

  • дата, место и время проведения собрания или, если речь идет о заочном голосовании, дата начала и окончания приема решений собственников и точный адрес и место, куда нужно будет отправлять свои «бюллетени» (например, дом номер 4, подъезд 1,1-й этаж, помещение ТСЖ;

  • повестка дня собрания;

  • информация о том, как и где познакомиться с материалами, по которым и будет идти обсуждение, например, адрес сайта компании, которая занимается установкой детских площадок и готова поставить один из своих городков в вашем дворе.

Решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

Для того чтобы решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома было принято, оно должно набрать более 50 % голосов от числа тех, кто участвует в собрании.

Но существуют вопросы, решение по которым принимается не менее чем двумя третями голосов всех собственников помещений многоквартирного дома, а не только тех, кто пришел на собрание.

К ним относятся вопросы, указанные в п.п. 1-3.1. ч. 2 ст. 44 «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме» Жилищного кодекса:

  • вопросы о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек;

  • вопросы, связанные с организацией и проведением капремонта;

  • вопросы о порядке использования земельного участка (например, ставить ли во дворе хоккейную коробку, организовывать ли гостевую автостоянку и т. д.);

  • вопросы о том, каким образом может быть использовано общее имущество собственников помещений многоквартирного дома (в том числе и о размещении на доме рекламных конструкций);

  • вопрос о том, кого от имени всех собственников уполномочить на заключение договоров о пользовании общим имуществом (например, договора на размещение рекламы на стене дома).

Голосование на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома

Собственник помещения многоквартирного дома имеет право голосовать как лично, так и через своего представителя. Правда, устного поручения проголосовать за другого человека будет недостаточно. Бюллетень представителю собственника выдадут, только если он предоставит нотариально удостоверенную доверенность.

Как заполнять бюллетень для голосования

В бюллетене, как и при любом голосовании, нужно четко определять свою позицию:

  • если галочки поставлены и возле пункта «да», и возле пункта «нет», бюллетень признается недействительным;

  • точнее, недействительным только в том вопросе, где есть ошибка. Допустим, на голосование выставили три вопроса. По двум вопросам голосующий ответил четко - либо «да», либо «нет», а в третьем вопросе ошибся, поставив сразу две галочки. Тогда его голос по первым двум вопросам учитывается, по третьему вопросу — нет.

За несовершеннолетних до 18 лет голосуют родители или иные законные представители (опекуны, попечители). После того, как голоса подсчитаны, необходимо оформить протокол (он подписывается председателем и членами счетной комиссии).

В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны:

  • дата, время и место проведения собрания;

  • сведения о лицах, принявших участие в собрании;

  • результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;

  • сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;

  • сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.

Затем инициатор общего собрания в десятидневный срок должен оповестить о принятом решении всех собственников помещений многоквартирного дома. Это можно сделать посредством размещения копии протокола в месте, определенном общим собранием (например, в подъезде на первом этаже дома).

Сам протокол и решения по вопросам, поставленным на голосование, также хранятся в месте, определенном на общем собрании.

В результате принятых в июне 2015 года изменений в Жилищный кодекс РФ протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома получил статус официального документа. Теперь подделка результатов голосования влечет за собой уголовную ответственность, а инициатор собрания обязан предоставлять копию протокола в управляющую организацию или ТСЖ, а также размещать в системе ГИС ЖКХ (подробнее о ней можно узнать в соответствующем материале раздела).

Важно знать: Бывает так, что, собравшись вместе для обсуждения, например, необходимости установки лавочек возле подъездов, жители, что называется, слово за слово переходят к теме расширения парковки, а затем решают: пожалуй, нам нужны шлагбаумы, чтобы соседи не имели привычки парковаться в нашем дворе. Так вот, решение о шлагбаумах на данном собрании принимать нельзя — оно не было изначально внесено в повестку. Если уж собрались говорить о лавочках, голосовать можно только по этому вопросу. Для шлагбаумов нужно созывать новое собрание.

Как считать голоса га общем собрании собственников помещений многоквартирного дома

Этот вопрос часто задают жители многоквартирных домов. Допустим, собственница одной двухкомнатной квартиры — одинокая пенсионерка, а собственники соседней, такой же двухкомнатной, — муж, жена и их несовершеннолетний сын. Получается, что у пенсионерки один голос, а у семьи — три? Нет, это неверно.

Голоса распределяются не по числу владельцев помещения, а по метражу помещения, которым владеет каждый собственник. Поэтому голос пенсионерки будет «весить» ровно столько, сколько три голоса семьи (напомним, решения за несовершеннолетних детей принимают их родители или опекуны). А вот, например, голос ее соседки, собственницы трехкомнатной квартиры, окажется еще «весомее».

Можно ли оспорить решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

Совет: Если вы понимаете, что решение на собрании было принято с нарушением процедуры и что его могут оспорить в суде, объявляйте еще одно внеочередное собрание собственников и принимайте на нем важное для вас решение в соответствии со всеми нормами. В этом случае можно быть уверенным, что решение не будет оспорено.

После вступления решения в силу ни один собственник помещения в многоквартирном доме не вправе уклониться от его исполнения, даже если он не присутствовал на собрании. Однако собственник помещения в многоквартирном доме может попытаться в суде оспорить решение, которое приняли на общем собрании. Подать в суд может владелец квартиры, который голосовал против принятого решения, или тот, кто вообще не присутствовал на собрании, а о решении узнал постфактум.

Решение общего собрания может быть признано недействительным, если оно принято с нарушением Жилищного кодекса РФ и нарушает права и законные интересы собственника помещения.

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если:

  • голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования,

  • допущенные нарушения не являются существенными и

  • принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Но решение собрания суд может признать и недействительным. При этом недействительное решение может быть либо ничтожным, либо оспоримым.

Ничтожное решение признается недействительным в любом случае, подаст кто-либо в суд с целью его оспаривания или нет.

Например, это было решение:

  • по вопросу, который не включался в повестку дня (исключение здесь одно: если в собрании приняли участие абсолютно все владельцы помещений) или

  • если оно было принято на собрании, не имеющем кворума,

  • или, например, вопрос вообще не относился к компетенции собрания,

  • или, что тоже бывает, решение противоречит нормам правопорядка и нравственности.

ст. 181.5 «Ничтожность решения собрания» Гражданского кодекса РФ

Оспоримое решение, как следует из названия, в принципе имеет право на существование, но выглядит весьма неоднозначно. Например, кворум на собрании был, но созывали собственников помещений совсем не так, как положено по закону, да и по самой форме проведения собрания есть большие вопросы. Либо протокол собрания был оформлен с большими огрехами.

Оспоримое решение признается недействительным только по решению суда.

 ст. 181.4 «Оспоримость решения собрания» Гражданского кодекса РФ

Как провести собрание собственников помещений многоквартирного дома в заочной форме

Стопроцентная явка на общее собрание всех собственников помещений — это мечта любого председателя совета многоквартирного дома. Но, как показывает практика, собрать всех жителей дома в одно время и в одном месте бывает практически невозможно. Добиться даже пятидесятипроцентного кворума — задача почти невыполнимая.

Но поскольку решения все-таки принимать надо, инициаторы собраний всё чаще выбирают иную форму — заочное голосование. В этом случае убеждать кого-то из соседей в собственной правоте или объяснять что-то придется путем раздачи письменных материалов. При этом заочное голосование можно провести только после безрезультатного проведения очного собрания с идентичной повесткой дня.

Проходит заочное собрание таким образом:

  • инициативная группа собственников помещений многоквартирного дома разносит по квартирам бюллетени, в которых обозначены вопросы повестки собрания;

  • собственники помещений знакомятся с ними, в течение определенного времени обдумывают свое решение, а затем, проголосовав, приносят бюллетени в установленное место либо отдают их представителям счетной комиссии.

ст. 47 «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (опросным путем) и очно-заочного голосования» Жилищного кодекса РФ

Голосуя за или против, собственник помещений многоквартирного дома должен не только поставить галочку, но и указать:

  • сведения о себе как участнике голосования;

  • сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение.

Заочное собрание можно провести только после того, как по той же самой повестке инициативная группа уже пыталась провести общее очное собрание — но не набрала кворума.

Как и при очном собрании, инициатор заочного собрания должен оповестить о нем собственников как минимум за 10 дней до раздачи бюллетеней, а затем в десятидневный срок вывесить на общее обозрение решение собрания. Результат заочного голосования тоже нужно оформлять протоколом.

В протоколе о результатах заочного голосования должны быть указаны:

ч. 5 ст. 181.2 «Принятие решения собрания» Гражданского кодекса РФ

  • дата, до которой принимались бюллетени для голосования;

  • сведения о лицах, принявших участие в голосовании;

  • результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;

  • сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;

  • сведения о лицах, подписавших протокол.

Очно-заочная форма проведения собрания собственников помещений многоквартирного дома

В 2015 году в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, в результате которых у собственников помещений в многоквартирном доме появилась еще одна форма проведения собрания — очно-заочная.

При такой форме проведения собрания:

  • собственники помещений многоквартирного дома обсуждают на очном собрании поставленные вопросы,

  • принимают какие-то решения по этим вопросам,

  • а также имеют право подумать над своим решением несколько дней (период обдумывания оговаривается отдельно и заносится в протокол) и

  • приносят свое решение, оформленное в письменном виде, по указанному в протоколе адресу, который тоже оговаривается отдельно. 

Если у Вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо Вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать Вас по данному вопросу.

КАК ЭКОНОМИТЬ ДЕНЬГИ НА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГАХ

Колесов Г.Б.,
независимый пенсионный консультант,
эксперт по пенсионному и финансовому планированию жизни

kolesovgb.ru