Сфера жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) характеризуется предоставлением собственникам жилья двух видов услуг:Общее имущество многоквартирного дома

Сфера жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) характеризуется предоставлением собственникам жилья двух видов услуг:

  • жилищных услуг и
  • коммунальных услуг.

Жилищные услуги

Жилищные услуги включают в себя всё, что необходимо для надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Конкретный перечень жилищных услуг согласовывается собственниками жилых помещений и управляющей организацией в договоре.

К жилищным услугам, к примеру, относятся:

  • содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (общего имущества многоквартирного дома) - осмотры общего имущества, выявление повреждений и нарушений, в том числе санитарное содержание общего имущества (услуги дворника, услуги по уборке подъездов, их дезинсекции и дератизации, услуги по прочистке мусоропроводов).

    В 2015 году в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, в результате которых плата за содержание общего имущества с апреля 2016 года включает в себя также плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме. Рассчитывается такая плата исходя из величины потребления, рассчитанной по нормативу;

  • услуги по управлению общим имуществом и общими денежными средствами (прием, хранение и передача технической документации, ведение электронного паспорта многоквартирного дома и т. д.).

Ответственность за надлежащее оказание жилищных услуг в отношении многоквартирного дома в первую очередь несут сами собственники помещений в нем. Вместе с тем они вправе выбрать один из трех способов управления своим домом, тем самым обеспечив квалифицированное предоставление жилищных услуг выбранной организацией.

Это может быть:

  • управляющая организация,

  • ТСЖ

  • либо лицо, которое было выбрано собственниками жилых помещений, реализовавшими в своем доме непосредственное управление (подробнее смотрите в последующих материалах данного раздела).

Коммунальные услуги

Все коммунальные услуги легко запомнить, их всего шесть. Это:

  • горячее водоснабжение;

  • холодное водоснабжение;

  • водоотведение;

  • электроснабжение;

  • газоснабжение;

  • отопление.

За поставку коммунального ресурса до границы многоквартирного дома всегда отвечает ресурсоснабжающая организация.

В рамках многоквартирного дома ответственность за предоставление коммунальной услуги несет ее исполнитель. Это может быть управляющая организация или товарищество собственников жилья при наличии у них заключенного с ресурсоснабжающей организацией договора поставки коммунального ресурса.

Нередки случаи, когда ресурсоснабжающие организации предоставляют коммунальные услуги собственникам напрямую (без посредников). В этом случае ресурсоснабжающие организации отвечают за качество коммунальных услуг до конечного потребителя.

Собственник жилых помещений в многоквартирном доме: права и обязанности

Собственник жилья — это его хозяин, владелец. При этом собственника жилья следует отличать от жильца - жильцами многоквартирного дома могут являться не только собственники жилья, но члены их семей, а также наниматели помещений в доме. Быть собственником жилого помещения — большая ответственность.

Владелец жилой недвижимости в многоквартирном доме имеет право:

  • сдавать ее внаем,
  • продать,
  • подарить,
  • завещать и т. д.

Однако надо понимать, что квартира в многоквартирном доме — это не дом в деревне, она окружена такими же квартирами со своими собственниками, поэтому распоряжаться своей квартирой каждый владелец имеет право только таким образом, чтобы не нарушить законные права и интересы соседей.

Отличительной особенностью многоквартирного дома является то, что в нем существуют два вида имущества:

  • личное имущество - квартиры, офисы и

  • общее имущество многоквартирного дома - например, лестничные клетки, лифты, крыши, подвалы.

А в коммунальной квартире возникает еще один вид имущества — это общее имущество в коммунальной квартире - общие кухня, коридор, санузел.

ч.1 ст. 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса РФ,
ст. 30 «Права и обязанности собственника жилого помещения» Жилищного кодекса РФ

Общее имущество многоквартирного дома

К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (общему имуществу многоквартирного дома) относятся:

ч. 1 ст. 36 «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

  • лестничные площадки, лестницы, лифты отнесены к общему имуществу, поскольку они предназначены для прохода (или проезда) всех собственников к своим квартирам;

  • место, где размещается лифт, называется лифтовой шахтой. Кроме нее в доме может быть вентиляционная шахта — она тоже считается общим имуществом многоквартирного дома;

  • технический этаж (нужен для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций); он может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания;

  • в некоторых многоквартирных домах имеются помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей жильцов. Это колясочные, комнаты отдыха, спортзалы, танцевальные классы — разумеется, если ими могут пользоваться все жильцы. Если же в вашем доме на первом этаже кто-то выкупил две квартиры и перестроил их под платный спортзал, эти помещения не являются общим имуществом — у них есть свой собственник;

  • крыша также считается общим имуществом. В жилищной терминологии она определяется как «верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции»;

  • ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. Прежде всего, к ним относятся стены. Кроме того, в соответствии с данным принципом к общему имуществу относится балконная плита. Следует понимать, что в составе балкона именно плита относится к общему имуществу. Содержание парапета, застекленной части балкона и козырька собственник осуществляет самостоятельно, поскольку это его личное имущество;

  • технический подвал также относится к общему имуществу всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку служит для вентиляции подпольного пространства под помещениями первого этажа, а также для размещения инженерного оборудования и коммунальных сетей дома;

  • земельный участок — это территория, предназначенная для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. На земельном участке располагаются дом, элементы благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.

Важно знать: Принцип, по которому объекты причисляются к общему имуществу в многоквартирном доме - они предназначены для обслуживания более одной квартиры или же являются ограждающими конструкциями.

Совет:  Прежде чем купить квартиру в доме, уточните, что входит в состав общего имущества собственников этого многоквартирного дома и за содержание чего вам ежемесячно придется платить.

Элементами благоустройства многоквартирного дома являются, например:

  • площадки для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода;

  • площадки для отдыха взрослых;

  • детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием для летнего и зимнего отдыха детей.

Иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты — дополнительные строения (собственный источник теплоснабжения вне здания, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки и т. п.).

По общему правилу всё, что находится на земельном участке, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Существуют и исключения:

  • общим имуществом не являются коммунальные сети, проходящие вне дома,
  • а также муниципальные дороги.

Трансформаторные подстанции, возведенные за счет средств иного собственника, расположенные во дворах, также не переходят в общее имущество собственников. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ третьих лиц к объектам, расположенным на земельном участке, которые не являются общим имуществом.

Инженерные коммуникации в многоквартирном доме признаются общим имуществом в многоквартирном доме при наличии единственного, но очень важного признака - они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме.

Это могут быть:

  • система отопления со всеми устройствами;

  • внутридомовая система водоснабжения со всеми устройствами: стояками, ответвлениями от них (до первого отключающего устройства). Кроме того, общим имуществом считаются коллективные приборы учета холодной и горячей воды и всё механическое, электрическое и прочее оборудование, расположенное на этих сетях;

  • внутридомовая система водоотведения со всеми устройствами — до первых стыковых соединений;

  • внутридомовая система газоснабжения со всеми устройствами — до запорного крана (отключающего устройства);

  • внутренняя система электроснабжения со всеми устройствами — до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии;

  • внутридомовые информационно-коммуникационные сети.

Полный перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме можно прочитать в пп. 2–9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491

В составе балкона именно плита относится к общему имуществу многоквартирного дома. Содержание парапета, застекленной части балкона и козырька собственник осуществляет самостоятельно, поскольку это его личное имущество|

Содержание имущества в многоквартирном доме:

  • имущество собственника - ремонт и содержание имущества являются обязанностью собственника помещения;

  • общее имущество - содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома входят в обязанности управляющей компании. 

Если у Вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо Вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать Вас по данному вопросу.

КАК ЭКОНОМИТЬ ДЕНЬГИ НА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГАХ

Колесов Г.Б.,
независимый пенсионный консультант,
эксперт по пенсионному и финансовому планированию жизни

kolesovgb.ru